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国务院办公厅关于集中开展安全生产领域“打非治违”专项行动的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 12:49:28  浏览:9523   来源:法律资料网
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国务院办公厅关于集中开展安全生产领域“打非治违”专项行动的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于集中开展安全生产领域“打非治违”专项行动的通知

国办发明电〔2012〕10号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  近年来,全国持续深入开展“安全生产年”活动和安全生产执法、治理行动,严厉打击非法违规生产经营建设行为,取得了积极成效,重特大事故起数和伤亡人数明显减少,但非法违规行为仍是造成当前生产安全事故多发频发、制约安全生产状况持续稳定好转的突出原因。为深入贯彻落实年初全国安全生产电视电话会议部署和国务院领导同志关于加强安全生产工作的重要批示精神,有效防范和坚决遏制重特大事故,为党的十八大胜利召开创造良好的社会环境,经国务院同意,于2012年4月中旬至9月底,在全国集中开展打击非法违法生产经营建设、治理纠正违规违章行为(以下简称“打非治违”)专项行动。现就有关事项通知如下:
  一、总体要求
  深入贯彻落实科学发展观,认真落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》(国发〔2010〕23号)、《国务院关于坚持科学发展安全发展促进安全生产形势持续稳定好转的意见》(国发〔2011〕40号)、《国务院办公厅关于继续深入扎实开展“安全生产年”活动的通知》(国办发〔2012〕14号)和党中央、国务院领导同志关于加强安全生产工作的重要指示精神,扎实开展“打非治违”专项行动,依法依规、依据政策,集中严厉打击各类非法违法生产经营建设行为,坚决治理纠正违规违章行为,及时发现和整改安全隐患,有效防范和坚决遏制非法违规行为导致的重特大安全事故,大力实施安全发展战略,着力构建安全生产长效机制,切实维护人民群众生命财产安全。
  二、重点范围
  在所有行业领域全面开展“打非治违”专项行动。突出以煤矿、非煤矿山、道路和水上交通、建筑施工、消防、危险化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、冶金等高危行业领域为重点,采取更加严厉、有效的措施,集中进行打击和整治。
  三、重点内容
  (一)共性内容。
  1.无证、证照不全或过期、超许可范围从事生产经营建设,以及倒卖、出租、出借或以其他形式非法转让安全生产许可证的;
  2.关闭取缔后又擅自生产经营建设的,应关未关或关闭不到位的;
  3.停产整顿、整合技改未经验收擅自组织生产及违反建设项目安全设施、职业卫生“三同时”规定的;
  4.瞒报谎报事故,以及重大隐患隐瞒不报或不按规定期限予以整治的;
  5.拒不执行安全监管监察指令、抗拒安全执法的;
  6.非法用工、无证上岗的;
  7.作业规程不完善,缺乏针对性和可操作性,以及现场管理混乱、违章操作、违章指挥和违反劳动纪律的;
  8.安全生产工艺系统、技术装备、监控设施、作业环境、劳动防护用品配备不符合规定要求的;
  9.隐患排查治理制度不健全、责任不明确、措施不落实、整改不到位的;
  10.重大基础设施建设安全制度不完善、管理措施落实不到位的;
  11.应急救援队伍、装备不健全,应急预案制定修订演练不及时,以及自救装备配备不足、使用培训不够的;
  12.新材料、新设计、新装备、新技术未经安全检测核准投入使用的;
  13.其他违反安全生产法律、法规、规章的生产经营建设行为。
  (二)重点行业领域的内容。
  1.煤矿。被兼并重组煤矿需变更相关证照而未按规定变更擅自组织生产的;以技改名义违法生产,甚至不技改只生产的;未按批准的开发利用方案或矿山设计组织生产的;私挖滥采、超层越界开采的;煤与瓦斯突出矿井未落实“两个四位一体”综合防突措施或防突措施效果未达标的;9万吨/年以下煤与瓦斯突出矿井隶属的煤矿企业未经瓦斯防治能力评估擅自组织生产的;在抽采未达标煤层进行采掘生产的;水害威胁严重、煤层易自燃发火矿井防治措施不落实,责令停产整顿仍继续生产的;“批小建大”、“未批先建”等违法违规建设的;矿井1个月内3次以上瓦斯超限未按事故调查处理或瓦斯超限被责令停产整顿仍组织生产的。
  2.非煤矿山。非法盗采、超层越界开采矿产资源的;非法转让探矿权、采矿权的;未按批准的开发利用方案或矿山设计组织生产的;超计划开采国家实行开采总量控制矿种的;地质勘查单位、采掘施工单位在登记注册的省(区、市)以外地区从事作业,未向作业所在地县级以上安全监管部门备案的;将新(改、扩)建项目安全设施发包给不具备相应资质的单位承担的。
  3.道路和水上交通。营运车辆驾驶人超速、超载、超员、疲劳驾驶,以及无驾驶证、驾驶证与所驾车型不符、无从业资格证驾驶运输车辆的;客运车辆不按规定线路行驶的;旅游包车未取得包车证或持空白包车证的;非客车(船舶)违法载人的;不具备营运资格车辆非法营运的;非法改装车辆从事运输的;高速公路违规停车的;未经批准的渡口渡船非法经营的。
  4.建筑施工。将工程发包给不具备相应资质的单位承担的;施工单位无相关资质或超越资质范围承揽工程,转包、违法分包的;施工企业主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员无安全生产考核合格证书、特种作业人员无操作证书,从事建筑施工活动的。
  5.消防。生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所与居住场所设置在同一建筑物内,或者未与居住场所保持安全距离的;生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内,不符合消防技术标准的;单位埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的;单位建筑消防设施损坏、不能正常运行、擅自关停,或者消防控制室人员没有持证上岗、不会操作设施设备的。
  6.危险化学品。新建危险化学品生产、储存项目未经正规设计,以及未通过建设项目安全条件审查并已建设、投入生产运行的;未进行重大危险源备案,未进行评估或评估未通过的;存在重大安全隐患未整改而继续生产、经营的。
  7.烟花爆竹。“一证多厂”、转包分包及多股东各自组织生产经营活动的;违法生产经营礼花弹或违规使用氯酸钾的;违规跨省(区、市)运输黑火药、引火线,以及将烟花爆竹产品与黑火药、引火线混装运输的。
  8.民用爆炸物品。无证、证照不全或过期从事生产、储存、运输、经营、建设的。
  9.冶金。违法违规在煤气区域进行作业的;违法违规在有限空间进行作业的;违法违规在粉尘爆炸危险场所进行作业的;违法违规进行高温熔融金属作业的。
  四、方法步骤
  坚持属地为主与行业督导相结合,企业自查自纠与政府督查相结合,全面排查与重点整治相结合,监督检查与联合执法相结合。从2012年4月中旬开始,到9月底结束,分四个阶段进行:
  (一)制定方案、自查自纠阶段(4月中旬-5月底)。
  各地区、各有关部门要抓紧结合实际制定本地区、本行业领域的实施方案,于4月25日前报送国务院安委会办公室。要迅速动员部署,督促企业全面开展自查自纠工作,及时治理纠正非法违规行为,消除安全隐患,并按照属地监管的原则上报当地安全监管和行业管理部门。要在全面排查摸底的基础上对近两年因非法违规行为被处罚处理过的企业进行重点排查,并将排查出的问题逐一登记,建档立案,督促整改。
  (二)联合执法、集中整治阶段(6月-7月)。
  地方各级人民政府要在第一阶段工作的基础上,组织各有关部门联合执法,始终保持“打非治违”的高压态势,切实做到“四个一律”,即对非法生产经营建设和经停产整顿仍未达到要求的,一律关闭取缔;对非法生产经营建设的有关单位和责任人,一律按规定上限予以处罚;对存在非法生产经营建设的单位,一律责令停产整顿,并严格落实监管措施;对触犯法律的有关单位和人员,一律依法严格追究法律责任。同时,要注重源头治理,深挖严打非法违法行为背后的“保护伞”,切实维护法律的尊严和人民群众的合法权益。
  (三)全面检查、重点抽查阶段(8月)。
  各地区要通过采取交叉检查、跟踪检查等方式,对基层开展“打非治违”专项行动情况进行全面检查,及时发现解决工作中存在的突出问题,堵塞漏洞,推动“打非治违”专项行动深入开展。各有关部门要针对本行业领域特点,对重点地区、重点环节和突出问题开展专项检查、抽查,落实行业监管责任,加强督促指导,推动本行业领域“打非治违”工作取得实效。
  (四)督查总结、巩固提高阶段(9月)。
  各地区、各有关部门要对开展“打非治违”专项行动情况进行总结汇总,于9月20日前报送国务院安委会办公室。国务院安委会将组织督查组对重点地区进行督查检查,并召开专题会议,总结交流“打非治违”专项行动的做法和经验,对相关工作进一步作出部署。
  五、工作要求
  (一)加强组织领导和协调。地方各级人民政府要设立“打非治违”专项行动领导小组,由政府负责同志牵头,统一组织领导本地区“打非治违”专项行动。各有关部门要加强对本行业领域的指导协调和监督检查,密切配合,形成工作合力。有关执法部门依法对企业作出责令停止生产经营建设、吊销有关证照等行政处罚决定后,要及时报告同级人民政府,并通告相关部门依法采取相应的处罚措施,确保执法到位。企业主要负责人要切实负起安全生产第一责任人的责任,认真组织开展自查自纠,针对存在的问题,做到整改方案、责任、时限、措施和资金“五落实”,全面提高企业依法依规生产经营水平。
  (二)搞好宣传动员。各地区、各有关部门要结合“安全生产月”和“安全生产万里行”活动,采取制作专题节目、印发宣传资料、开展讲座论坛、以案说法等多种形式,对“打非治违”专项行动进行广泛的宣传报道。要引导广大企业职工和人民群众积极参与、支持“打非治违”工作,主动举报非法违规行为,切实增强安全自律意识。加强社会和舆论监督,营造良好社会氛围,对严重非法违规行为导致的事故及时公开曝光。
  (三)依法依规开展工作。“打非治违”专项行动既要严厉打击、严肃纠正非法违规行为,达到有效防范和坚决遏制重特大事故的目的;又要讲方法、讲政策,严格依法依规进行,将查处非法违规行为与统筹解决相关善后问题结合起来,稳妥处理事关人民群众切身利益的具体问题,切实维护社会稳定。要切实落实地方政府特别是县乡两级政府的责任,对“打非治违”工作不力,特别是对专项行动集中整治阶段之后仍存在非法生产经营建设的地区,要严格按有关规定上限追究责任。要严格事故查处,认真执行事故查处挂牌和跟踪督办制度,对非法违规行为造成事故的企业,以及谎报瞒报事故的,要依法从重处罚。
  (四)切实做到统筹兼顾。要将集中开展“打非治违”专项行动与安全隐患排查治理相结合,与企业安全生产标准化建设相结合,与重点行业领域专项整治相结合,全面加强安全生产各项重点工作,切实提高安全保障能力,推动“安全生产年”活动扎实深入开展。要强化法规制度落实,严把安全生产“准入关”,切实加强新建项目的审核审批。要坚持标本兼治,紧紧抓住各地区、各行业领域安全生产工作中存在的薄弱环节和突出问题,特别是反复发生、长期未能根治的顽症痼疾,及时研究采取有效措施,强化治本之策,构建安全生产长效机制。



                              国务院办公厅
                             2012年4月16日









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无锡市审批制度改革规定

江苏省无锡市人民政府


无锡市审批制度改革规定

政府令52号



  第一条 为进一步转变政府职能,规范行政审批行为,减少审批事项,提高办事效率,改善投资环境,促进依法行政和经济、社会事业的发展,根据国家有关规定和本市实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称审批,是指各级政府、政府各部门和直属单位以书面证照等方式允许相对人从事某种行为、确认某种权利、授予某种资格的行为,包括审批、核准、许可、审定、认证、资质评定、登记、同意以及其他性质相同或相似的行政行为。

  第三条 审批必须依法设定。各级政府及其所属部门和直属单位必须依照法律、法规、规章的规定实施审批。法律、法规、规章没有明确规定,需要新增审批事项的,必须由市政府法制行政主管部门审核,报经市政府常务会议审议批准。

  第四条 政府各部门和直属单位必须公开审批内容、对象、条件、时限,简化审批环节,规范操作程序。

  第五条 对联合审批、前置审批事项,由主办部门统一受理,征求相关部门意见,并负责答复。相关部门应当主动协助主办部门工作,在规定的时限内给主办部门反馈意见。

  第六条 政府各部门和直属单位应当建立审批责任制度,明确责任主体、责任内容、责任监督、责任追究等事项,确保依法实施审批。

  第七条 违反本规定,擅自设定审批事项,或者对已经取消的审批事项仍实施审批行为的,其审批无效,并由行政监察部门追究有关部门和单位负责人、直接责任人的行政责任。擅自设定的审批事项,由政府法制行政主管部门提请市政府予以撤销;因无效审批造成他人损失的,依法承担赔偿责任;违法所得,全额上缴市财政。

  第八条 本规定自公布之日起施行。


论房地产楼花按揭

王璐


内容提要:90年代初以来,我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法,在房屋分期付款买卖中采用按揭担保,也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今,以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径,这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物,可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权,可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破,各国立法普遍承认“不动产抵押,可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定,相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象,对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究,并在此基础上,借鉴发达国家和地区的先进经验,结合中国的具体实践,对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词:担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港,70年代被大力推行,现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初,楼花按揭传入我国,最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入,此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看,楼花按揭是一种新型房屋买卖方式;而从金融业的角度看,楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上,楼花按揭也是一种房地产担保措施,但较其他房地产抵押方式更具灵活性,因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时,由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险,作为一种资金融通方式,更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
(一)楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有,而是传自香港,乃港人所创,是香港人对预售商品房的称呼,它是指区别于现房,正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房,包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港,是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭,在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保,在当代,按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中,楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时,楼宇买卖人(购房人)以所购楼宇物业作为担保物,向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
(二)楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权,连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件,例如抵押人必须具有国有土地使用权证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件,例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
(三)楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家,楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产,在楼花按揭设定时,按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权,他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利,即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益(即楼花业权)转让给银行而设定的一种担保,担保银行债权,即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现,也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
(四)楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式,解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式,也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式,为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
(一)楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看,它在担保体系上的归属如何呢?我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为,如同普通房地产抵押,楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为,购房人与银行签订楼花按揭合同时,由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋,并没有现实存在,因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性,那么,楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢?从楼花按揭的法律特点看,其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保,是指债务人或第三人为担保债务履行的目的,将担保标的物的权利(通常是所有权)预先转移给债权人,由双方约定于债务清偿后,将担保标的物返还与债务人或第三人;于债务不履行时,债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由:1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言,它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且,实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看,它与让与担保并无区别,故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前,按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债,并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束,从而确保银行债权的实现。
(二)楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性,因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定,而是通过两种方式的结合体现并规定下来:一种是法律中的规定,另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港,在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款,较好地保护了当事人的利益,促进了房地产交易的稳定性。
(1)按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意,不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更,若擅自采取,该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且,当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时,为确保自己的利益,按揭贷款人有权代借款人履行,而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此,在楼花按揭中,担保债权的范围不仅包括原债权(银行所贷款)、利息、迟延利息,还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担,由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用,包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益,包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
(2)对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前,担保标的物实际上体现在有关权属证书(如预售买卖合同)上。此时,这些权属证书一般交由贷款银行保管,贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后,依照英美和香港的作法,有关权属证书仍然留置在贷款银行受理,此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位,只要借款人如期履行,其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的,因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于,只花少量的钱即可获取房产居住或使用,解决其对房产的需求,而同时,银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权,而在于通过资金流通获取贷款利差。因此,虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此,楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上,双方均有一定的约束。就按揭人而言,未经银行同意,不得擅自变更回或解除楼宇预售合同,不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产,虽然他有占有的权利,但同时他也负有保管义务。因为,按揭人的利益。所以,按揭期间,按揭人不得对楼宇施加侵害,不得实施会使担保物价值减少的行为,而且,要保管好担保物,使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为,必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言,在对内关系上,按揭期间,他仅具有担保权人的资格,必须在担保目的范围内行使其权利,在债务未届清偿期时,不得以转让第三人等手段处分楼宇,也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
(3)按揭人对标的物的赎回请求权(还赎权)。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后,向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权,按揭权人应该将设定按揭时,转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后,按揭解除,双方的权利义务归于消灭。作为权利,在按揭过程中,只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任,他就将享有法定的还赎权,但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约,这时他仍然享有还赎权,但不是法定的还赎权,而是蘅平法上的还赎权,之所以设定蘅平法,是因为蘅平法认识到,转移物业的目的在于担保债的偿还,债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得,而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款,因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充,那么,他就得到了他有权得到的一切。”此时,按揭人如果还清到期欠款继续履约,还可以获得法定还赎权;如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清,就可以立即进行还赎,成为物业的真正所有权人。
(4)按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间(包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间)楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
(1)按揭人依约履行还款责任的按揭期间,标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分,即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利(如质权、抵押权等)、将物抛弃、出租等的处分。
(2)按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且,由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人,除非按揭人满足担保标的所担保的债权,否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言,其担保权与留置权、质权等担保物权一样,同属排除强制执行的权利之列。
(3)按揭人破产时,按揭权人的权利。我认为,按揭人仅是法律形式上的所有人,无权直接收取按揭房产。
(4)开发商破产时,按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时,购房人无法主张所有权保护,但因为对在建房设定了按揭,此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点:A、从性质上看,国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看,我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方,按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看,按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看,按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素:A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有:按揭年限短,月供款项负担重;手续繁杂,金融市场运作不正规;老习惯、旧观念的影响;消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来,银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”,属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者,点多面广,且又是分期付款,无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验,存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内,实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且,银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人,保证在购房人不还款时,开发商先替其付清,以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险,在借款人违约时其只要去催开发商就行,不必向每个小业主追债。这些问题的存在,使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态,不仅损害了消费者和银行的合法利益,也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验,完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作:
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质,制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容:按揭房产的业权应该归按揭银行;明确规定按揭双方的权利义务;明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续,更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护,还使政府的税收有了保障。

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