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物业纠纷案件特点、剧增原因及解决对策/傅一波

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 21:18:01  浏览:9590   来源:法律资料网
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随着我国住宅建设迅猛发展,大量住宅小区投入使用,物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多,物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增,2010年、2011年2月分别是73件、92件,2012年截止到4月20日,就已受理63件。物业管理涉及干家万户,处理不当容易引起连锁反应,导致矛盾激化并引发群体性事件,应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中,由物业公司作为原告提起诉讼的达193件,占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前,物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一,权利义务明确的特点,单个案件涉及众多法律关系,各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费,大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩,但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中,物业公司胜诉的为208件,占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时,会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中,有11家物业公司14批次案件起诉,每一批案件至少的达9名业主,多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益,形成了共同利益圈,在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题,有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足,造成建设与管理脱节,房产商在房屋出售后一走了之,造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中,有29件涉及此类问题,占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中,有221起案件的业主提出了类似抗辩,占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等,业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系,两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解,由此产生的权利义务认识就大相径庭,这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司,因为即使有正当理由向物业提出了,物业认为理由不正当的,仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少,甚至根本没有提供服务,但物业费没有区别,业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则,对资金的支出实行严格的分级审核制,防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限,可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题,最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通,讲道理、改进工作方式,或是协助业主解决问题,除一些极端特例的业主外,尽量不要直接采取诉讼方式解决,否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求,考虑到物业服务也存在令业主不满意之处,故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵,调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质,对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况,实行奖励和处罚并举的措施,以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信,强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育,转变物业管理人员的服务意识,树立市场意识和服务理念,增强物业管理队伍的整体素质,提高服务质量,切身为业主的利益考虑,提高协调和沟通能力,要靠服务取得业主信任。



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郑州市机动车排放污染物防治办法(废止)

河南省郑州市人民政府


郑州市机动车排放污染物防治办法

郑州市人民政府令123号


《郑州市机动车排放污染物防治办法》业经2003年4月18日市人民政府第7次常务会议审议通过,现予公布,自2003年7月1日起施行。

市长 王文超
二○○三年五月二十一日



郑州市机动车排放污染物防治办法



第一条 为加强机动车排放污染物防治工作,改善大气环

境质量,保障人体健康,根据《中华人民共和国大气污染防治

法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》等有关法律、法

规规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称机动车,是指以汽油、柴油、天然气等作为动力燃料的机械车辆。火车除外。

本办法所称机动车排放污染物,是指机动车排放、蒸发、

泄漏的燃油气体和释放出的机械运转震动噪声。

第三条 凡在本市市区建成区范围内使用、制造、改装、组装、维修、销售机动车的单位和个人,均应遵守本办法。

第四条 市环境保护行政部门负责对本市机动车排放污染物的防治实施统一监督管理。

市公安交通管理机关和其他有关部门,应根据各自的 职责,配合环境保护行政部门做好机动车排污防治的监督管理工作。

第五条 对机动车排污实行合格证制度。机动车排放的污染物须由依法取得检测资格的检测机构进行检测,检测合格的,由市环境保护行政部门发给机动车排放污染物合格证。

第六条 申请办理机动车车辆牌照和过户手续的单位和个人,必须持有市环境保护行政部门颁发的机动车排放污染物合格证。对未取得机动车排放污染物合格证的,公安交通管理机关不得发给车辆牌照和办理过户手续。

第七条 对正在使用的机动车排污状况的检测工作,应结合机动车年检工作进行。凡不符合国家规定的机动车排污标准的,市环境保护行政部门责令其限期治理,公安交通管理机关依法暂扣机动车行驶证。待治理合格后,公安交通管理机关办理年检手续,发还机动车行驶证。

第八条 市环境保护行政部门会同公安交通管理机关,可以根据实际情况,对在城市道路上行驶的机动车排放污染物状况进行监督检查。对超标排放污染物的机动车,市环境保护行政部门责令其限期治理,公安交通管理机关依法暂扣机动车行驶证。

第九条 制造、改装、组装、维修机动车的单位和个人,应依照国家规定将其产品排污标准纳入产品质量合格指标,任何单位和个人不得经营排放污染物超标的机动车。

第十条 鼓励生产、销售和消费使用清洁能源的机动车辆。鼓励、支持生产和使用优质、清洁燃料。禁止生产、销售含铅汽油。

第十一条 从事机动车排放污染物治理的单位,应当按照防治大气污染的要求和国家有关技术规范进行治理。对经过治理排放污染物达标的机动车辆,应当保证营运车辆至少在半年内、非营运车辆在一年内其污染物排放不超过规定标准。

第十二条 违反本办法规定,由市环境保护行政部门按照下列规定处以罚款:

(一)未按规定取得机动车排放污染物合格证的,责令限期办理,逾期不办理的,处以500元罚款;

(二)违反本办法第八条规定,拒绝接受污染物排放监督检查的,给予警告,并处以500元以下罚款;

(三)违反本办法第八条规定限期内不治理或经治理仍不符合国家规定排放标准的,可处以200元罚款。

第十三条 违反本办法第十一条规定,对经过治理排放污染物达标的机动车辆,在保证期内因治理质量致使污染物排放超过标准的,机动车排放污染物治理单位应免费治理,有关行政主管部门可按有关规定对其给予处罚。

第十四条 当事人对市环境保护行政部门所作的行政处罚决定不服的,可依法申请复议,或向人民法院提起诉讼。

第十五条 环境保护行政部门及其工作人员执法违法、乱收乱罚的,依照《郑州市行政执法错案责任追究实施办法(试行)》的规定,追究责任单位和责任人的责任。

第十六条 本办法自2003年7月1日起施行。市人民政府 1998年3月23日发布的《郑州市机动车排放污染物防治暂行办法》(郑州市人民政府令第67号令)同时废止。

 

农业行业特有工种职业技能鉴定实施办法(试行)

农业部


农业行业特有工种职业技能鉴定实施办法(试行)
1996年1月12日,农业部


第一条 为适应社会主义市场经济发展的需要,进一步做好农业行业特有工种职业技能鉴定工作,全面提高农业行业职工队伍的素质,根据《中华人民共和国劳动法》和劳动部颁发的《职业技能鉴定规定》,制定本办法。
第二条 本办法所称职业技能鉴定是指对劳动者进行技术等级的考核和技师、高级技师资格的考评。
第三条 农业部人事劳动司负责综合管理和指导农业行业特有工种的职业技能鉴定工作,其主要职责是:
一、统筹规划农业行业特有工种职业技能鉴定工作(包括职业技能鉴定站的布局),并制定有关政策、规定和办法;
二、对农业行业职业技能鉴定工作进行管理并监督检查;
三、组建和管理农业行业职业技能鉴定指导中心(以下简称“指导中心”);
四、审核农业行业特有工种职业技能鉴定站,报经劳动部批准颁发全国统一的职业技能鉴定许可证和标牌;
五、负责农业行业特有工种职业技能鉴定考评员的综合管理和资格审核,报经劳动部核准后颁发考评员资格证书和胸卡;
六、审批农业行业特有工种职业技能鉴定试题,报劳动部职业技能开发司批准后实施;
七、负责《技术等级证书》、《技师合格证书》、《高级技师合格证书》的核发和管理工作;
八、对农业行业特有工种职业技能鉴定站进行检查、评估。
第四条 各省、自治区、直辖市农业(农牧渔业、农牧、农林)、畜牧、水产、农垦、农机厅(局)的劳动工资部门负责管理本省范围内农业行业职业技能鉴定工作,其主要职责是:
一、对本省农业行业特有工种职业技能鉴定工作实施监督检查;
二、负责本省区域内农业行业特有工种职业技能鉴定站的布局,同时负责向农业部人事劳动司申报本省区域内需要建立的农业行业特有工种职业技能鉴定机构并实施管理;
三、负责本省区域内农业行业特有工种职业技能鉴定考评员的推荐工作;
四、承担农业部人事劳动司安排或委托的农业行业特有工种职业技能鉴定有关工作。
第五条 “指导中心”的主要职责是:
一、组织实施农业行业特有工种职业技能鉴定工作;
二、制定农业行业特有工种职业技能鉴定站建站条件与标准,负责农业行业特有工种职业技能鉴定站资格审查工作;
三、参与制定农业行业职业技能标准、鉴定规范,组建相应的试题库;
四、制定农业行业特有工种职业技能鉴定考评员的资格要求,并负责组织资格培训与考核;
五、指导农业行业特有工种职业技能鉴定站开展工作,指导农业企业内部工人考核,加强与其他行业和有关地区职业技能鉴定指导中心的联系与协调;
六、开展职业技能鉴定及有关问题的研究与咨询服务;
七、参与推动农业行业职业技能竞赛活动。
第六条 农业行业特有工种职业技能鉴定站是职业技能鉴定的执行机构,其设立应具备以下条件:
一、具有熟悉所鉴定工种(专业)业务和组织实施能力的领导;
二、具有与所鉴定的工种(专业)及其等级类别相适应的安全操作设备设施和考核场地;
三、具有与所鉴定的工种(专业)及其等级类别相适应的、符合国家标准的检测仪器;
四、有专(兼)职的组织管理人员;
五、有完善的管理制度。
第七条 农业行业特有工种职业技能鉴定站的设立,由各单位提出申请经本省、自治区、直辖市农业(农牧渔业、农牧、农林)、畜牧、水产、农垦、农机厅(局)同意,报农业部人事劳动司审核,经劳动部批准后发给《职业技能鉴定许可证》,明确鉴定的工种(专业)范围、等级和类别,同时授予统一的《特有工种职业技能鉴定站》标牌。
第八条 农业行业特有工种职业技能鉴定站,实行站长负责制,应有健全的财务制度和专职的财务管理人员,严格执行所在地区财政、劳动部门规定职业技能鉴定收费标准。职业技能鉴定费用主要用于:组织职业技能鉴定场地、命题、考务、阅卷、考评、检测及原材料、能源、设备消耗等费用。
第九条 农业行业特有工种职业技能鉴定站的工作规则:
一、贯彻执行国家和农业部制定的有关规定、实施办法,采取切实有力的措施保证鉴定质量;
二、认真执行国家职业技能鉴定标准、职业技能鉴定规范,并按国家规定的鉴定试题组织鉴定,不可自行编制试题;
三、应受理一切符合申报条件、规定手续人员的职业技能鉴定,严格执行考评员对其亲属的职业技能鉴定回避制度;
四、享有独立进行职业技能鉴定的权力,有权拒绝任何组织或个人的一切非正当要求;
五、实行定期鉴定制度,具体日程、鉴定工种、等级类别、报名条件以及收费标准等事项,应在鉴定前一个月发出通知,单位有特殊要求的,也可专门组织进行;
六、应接受“指导中心”的业务指导和劳动行政部门的监督、检查。
第十条 职业技能鉴定考评员应具有一定的考核理论知识,公正廉明的工作态度,并具有较高的职业道德水平。
考评员必须具备高级工或技师、中级专业技术职务以上的资格;鉴定技师、高级技师资格的考评员必须具备高级技师、高级专业技术职务的资格。
第十一条 考评员必须进行资格培训和考核,对合格者颁发考评员资格证书和胸卡。考评员资格证书有效期为三年。
第十二条 职业技能鉴定站必须从取得考评员资格证书的人员中聘任相应工种、等级或类别的考评员,并采取不定期轮换、调整考评员的方式组成专业考评小组。
第十三条 职业技能鉴定站的工作人员和考评员在鉴定中弄虚作假、徇私舞弊的,视情节轻重,由所在单位根据人事管理权限给予行政处分,或停止其在鉴定站的工作和吊销考评员资格证书。
第十四条 职业技能鉴定的对象:
一、职业高中、技工学校和各类培训机构毕(结)业生;
二、学徒期满的学徒工;
三、改变工种、调换新岗位、离开生产岗位一年以上重新回到原岗位的人员;
四、其他必须经过鉴定方能上岗或自愿参加本行业职业技能鉴定的人员。
第十五条 职业技能鉴定的申报条件按照不同工种职业技能鉴定规范申报条件执行,规范中没有规定的,原则上按照以下条件申报:
一、学徒工学徒期满、经各类职业技能培训机构培训毕(结)业,或劳动者通过自学达到初级技术水平,可申报初级技术等级的职业技能鉴定。
二、取得初级《技术等级证书》后并在本工种岗位连续工作五年以上的,或经本单位劳动部门同意参加过教育部门组织的正规中级技术等级培训毕(结)业,可申报中级技术等级的职业技能鉴定;经评估合格的技工学校、中等专业学校学习毕业,可申报中级技术等级的职业技能鉴定。
三、取得中级《技术等级证书》后并在本工种岗位连续工作五年以上,或经本单位劳动部门同意参加过教育部门组织的正规高级技术等级培训,可申报高级技术等级的职业技能鉴定。
四、取得高级《技术等级证书》且具备考评技师条件的,可申报技师任职资格考评。
五、取得《技师合格证书》三年以上,且具备考评高级技师条件的,可申报高级技师任职资格考评。
六、参加国家、省(部)、地(市)级技术等级比赛获前三名者,视比赛项目及其技术等级标准的水平,经农业部或各省、自治区、直辖市农业(农牧渔业、农林、农牧)、农垦、畜牧、农机、水产厅(局)的劳动工资部门批准,可进行升级鉴定。
七、有特殊技能或特殊贡献者申报上一技术等级的鉴定或考评,经主管部门批准可不受工作时间的限制。
第十六条 各职业技能鉴定站统一从农业行业特有工种职业技能鉴定试题库中提取试题组织鉴定。题库未建立之前,由“指导中心”组织人员编制鉴定试题。
第十七条 实行职业技能鉴定证书制度,对技术等级考核合格者,发给相应的《技术等级证书》,技师、高级技师资格考评合格者,发给《技师合格证书》、《高级技师合格证书》。
第十八条 上述证书是劳动者职业技能水平的凭证,是国家对劳动者专业(工种)学识、技术、能力的认可,是求职、任职、独立开业、单位录用以及工资分配等的主要依据,也是我国劳动者境外就业、劳务输出、法律公证的有效证件。
第十九条 凡经农业部人事劳动司批准的职业技能鉴定站鉴定合格并发给证书的人员,各级工人考核组织或职业技能鉴定机构不再重复进行技术等级的考核。
第二十条 实行职业技能鉴定站评估制度。评估工作由农业部人事劳动司统一组织进行,三年评估一次。评估的主要内容有:执行考核计划和考核标准、鉴定站工作人员的业务水平、设备及检测手段、考核收费、考核档案、原始资料、鉴定站工作制度及社会对鉴定工作的反映等情况。对评估优秀的鉴定站予以表彰;对评估不合格的鉴定站限期整改,或予以撤销。
第二十一条 对违反国家《职业技能鉴定规定》和本办法规定,情节严重,造成不良影响的职业技能鉴定站,吊销其《职业技能鉴定许可证》。
第二十二条 暂不具备建立职业技能站条件的单位,仍由各级工人考核委员会按照本办法有关规定负责工人技术等级的考核工作。
第二十三条 本办法未尽事宜,按国家《职业技能鉴定规定》执行。
第二十四条 本办法由农业部负责解释。
第二十五条 本办法自颁发之日起执行。



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