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山西省减少污染物排放条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 12:26:44  浏览:9767   来源:法律资料网
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山西省减少污染物排放条例

山西省人大常委会


山西省减少污染物排放条例

(2010年9月29日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过)


  第一条为减少污染物排放,保护和改善环境,促进经济社会全面协调可持续发展,根据有关法律、行政法规的规定,结合本省实际,制定本条例。

  第二条县级以上人民政府应当将减少污染物排放工作纳入国民经济和社会发展规划,加大对减少污染物排放工作的资金投入,建立健全投资融资机制,将减少污染物排放工作绩效作为对政府及其相关部门和企业事业单位主要负责人检查考核的重要内容。

  第三条 县级以上人民政府环境保护行政主管部门对本行政区域的减少污染物排放工作实施统一监督管理。

  县级以上人民政府其他相关行政主管部门按照各自的职责,对减少污染物排放工作实施监督管理。

  第四条县级以上人民政府环境保护行政主管部门应当建立健全减少污染物排放信息公开制度,定期在当地新闻媒体公布本行政区域减少污染物排放的情况和重点排污企业名单,接受社会监督。

  鼓励公众对环境保护行政主管部门的工作进行监督,对环境违法行为予以举报。

  第五条 县级以上人民政府及其有关主管部门应当对在减少污染物排放工作中做出突出贡献的单位和个人,给予表彰和奖励。

  第六条各级人民政府应当鼓励、支持低碳和清洁生产新技术的研究与应用,支持环保产品的生产和消费,倡导绿色、健康的工作生活方式。

  第二章 污染物排放监督管理

  第七条县级以上人民政府及其有关部门应当对其组织编制的土地利用规划和区域、流域建设开发利用规划,以及工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发等有关专项规划进行环境影响评价。

  对环境有重大影响的规划实施后,规划编制机关应当及时组织规划环境影响的跟踪评价,将评价结果报告规划审批机关,并通报环境保护等有关部门。

  第八条县级以上人民政府应当根据环境质量状况和生态环境保护需要,确定环境保护重点监管区,并制定重点监管区的环境治理目标。

  第九条 主要污染物的排放实行总量控制制度。

  省人民政府应当根据国家有关规定和区域经济社会发展水平、环境质量状况、污染物排放情况,制定全省主要污染物排放总量控制指标分解方案。

  设区的市、县(市、区)人民政府应当按照上一级人民政府制定的主要污染物排放总量控制指标分解方案,结合本区域实际,制定减少主要污染物排放的计划和措施,并将主要污染物排放总量控制指标分解到排污单位。

  第十条 县级以上人民政府应当采取下列措施减少污染物排放总量:

  (一)限制高耗能、高污染行业发展;

  (二)推广太阳能、地热能、煤层气、天然气等清洁能源的使用;

  (三)完善集中供热、供气工程;

  (四)建设城镇污水集中处理和固体废物、危险废物集中处置工程;

  (五)发展城市公共交通事业;

  (六)推进生态治理工程建设。

  第十一条有下列情形之一,县级以上人民政府环境保护行政主管部门,不得审批该区域内新增污染物排放的建设项目环境影响评价文件:

  (一)未达到重点监管区环境治理目标;

  (二)未完成淘汰落后产能任务;

  (三)已建成城镇污水处理设施不运行或者不能稳定达标运行。

  第十二条有下列情形之一,县级以上人民政府环境保护行政主管部门,不得审批该单位新增污染物排放的建设项目环境影响评价文件:

  (一)已投产项目排放污染物超过国家或者地方规定的污染物排放标准或者总量控制指标;

  (二)未完成淘汰落后生产工艺和设施;

  (三)污染防治设施不能正常运行;

  (四)不执行环境保护行政主管部门依法做出的行政处罚决定。

  第十三条省人民政府环境保护行政主管部门对违反环境保护法律、法规,严重污染环境或者造成重大社会影响的环境违法案件实施公开督办,督促当地人民政府限期办理,并将办理过程和结果向社会公布,接受公众监督。

  第三章 减少污染物排放措施

  第一节 一般规定

  第十四条 排污单位应当采取下列措施减少污染物排放总量:

  (一)淘汰落后生产工艺和设施;

  (二)采用清洁生产工艺和污染物治理减排技术;

  (三)保障污染防治设施正常运行。

  第十五条 排污单位不得采用下列方式向环境排放污染物:

  (一)未建设污染防治设施排放污染物;

  (二)擅自停止使用或者违反操作规程使用污染防治设施排放污染物;

  (三)污染防治设施发生故障后仍排放污染物;

  (四)以私设暗管等规避监管的方式排放污染物;

  (五)其他不正常使用污染防治设施排放污染物。

  第十六条重点排污单位应当按照相关规定安装污染物排放自动监测设备,与环境保护行政主管部门的环境污染监控系统联网,并保证正常运行。

  县级以上人民政府环境保护行政主管部门应当检查排污单位的污染物排放自动监测设备运行情况,并可以将核实的监测数据作为环境执法依据。

  第十七条污染物排放总量超过控制指标的地区或者企业,应当及时整改;造成相邻地区环境污染加剧或者环境功能下降的,还应当向相邻地区支付生态环境补偿金。具体办法由省人民政府制定。

  第十八条 鼓励有毒有害化学品生产、危险废物处理等重污染排污单位参加环境污染责任保险。

  第二节 减少大气污染物排放措施

  第十九条禁止在城市建成区和其他居民集中居住区以及农产品生产保护区新建排放有毒有害大气污染物的建设项目。现有排放有毒有害大气污染物的企业,应当采取净化等有效治理措施,确保所排放污染物不超过国家或者地方规定的排放标准。

  第二十条向大气排放烟尘、二氧化硫、氮氧化物等主要污染物的企业,应当配套建设除尘、脱硫、脱硝等减排设施,采用先进的大气污染物综合控制技术。

  第二十一条 在城市建成区和其他居民集中居住区施工或者从事其他易产生扬尘污染活动的,应当符合下列要求:

  (一)堆放易产生扬尘污染物料、垃圾的,应当设置高于堆放物高度的封闭性围挡,并采用喷淋、覆盖等防尘措施;

  (二)施工工地地面、车行道路应当进行防尘处理;

  (三)施工运输车辆应当在除泥、冲洗干净后驶出作业场所;

  (四)在建筑物、构筑物上运送散装物料、建筑垃圾和渣土的,应当采用密闭方式,不得高空抛掷、扬撒。

  第二十二条 运输易产生扬尘污染的物料应当采取密闭措施或者其他防护措施,避免物料在运输途中泄漏、散落。

  第二十三条 县级以上人民政府负责市容环卫工作的部门应当配备先进的清扫设备,并将扬尘污染防治要求纳入清扫保洁技术规范。

  第二十四条 在城市建成区内进行绿化和养护作业应当采取及时覆盖和清运等措施,防止产生扬尘污染。

  第二十五条机动车应当按照国家规定,定期接受省人民政府环境保护行政主管部门委托的具有相应资质的机动车环保检测机构的排气污染检测。检测合格的,由环境保护行政主管部门发放机动车环保检测合格标志;未取得合格标志的,不得上路行驶,公安机关交通管理部门不予办理机动车安全技术检验和所有权变更等手续。

  禁止伪造、转借、涂改机动车环保检测合格标志,禁止使用过期的机动车环保检测合格标志。

  第三节 减少水污染物排放措施

  第二十六条 禁止在饮用水水源保护区内设置排污口。

  县级以上人民政府应当对与饮用水水源保护区相邻的公路采取必要的防护措施,防止车辆发生事故污染饮用水水源。

  第二十七条 排污单位排放水污染物,不得超过国家或者地方规定的水污染物排放标准和重点水污染物排放总量控制指标。

  排污单位应当采用先进的技术、工艺和设备,减少化学需氧量和氨氮等主要污染物的排放,并对生产过程中产生的废水进行处理实现循环利用。

  第二十八条 禁止向水体排放有毒有害液体,倾倒放射性固体废物、工业废渣、城镇垃圾和其他废弃物。

  第二十九条县级以上人民政府应当有计划地建设城镇污水集中处理设施和污泥无害化处置设施,完善城镇污水处理配套管网,并保障污水处理设施正常运行。

  乡(镇)、村应当根据当地实际逐步建设污水集中处理设施,改善农村水环境。

  第三十条各级人民政府应当支持、鼓励使用再生水。有条件使用再生水的城镇和企业,不得使用自来水或者自备水源新鲜水进行绿化、道路清扫和工业生产等。

  第三十一条县级以上人民政府农业行政主管部门和其他有关部门应当采取措施,指导农业生产者科学使用化肥和农药,防止造成水体、土壤和农产品污染。

  第四节 减少固体废物排放措施

  第三十二条县级以上人民政府应当健全固体废物污染防治监督管理机构,逐步建立固体废物回收网络,实行固体废物分类收集、运输、综合利用和无害化处置。

  设区的市、县(市、区)人民政府应当根据合理布局、方便群众的原则设置电子废物回收站(点)。

  第三十三条产生固体废物的单位应当合理选择和利用原材料、能源和其他资源,采用先进的生产工艺和设备,减少工业固体废物产生量,降低工业固体废物的危害性。

  第三十四条产生固体废物的单位应当根据经济、技术条件对其产生的工业固体废物加以利用;对不能利用或者暂时不利用的,应当按照国务院环境保护行政主管部门的规定建设贮存设施、场所,安全分类存放或者采取无害化处置措施。

  鼓励、支持对煤矸石、粉煤灰、冶炼废渣、脱硫石膏等工业固体废物进行综合利用。

  第三十五条 单位和个人应当将电子废物交由电子废物回收站(点)回收或者处置,不得随意丢弃、处置。

  从事电子废物拆解、利用、处置的单位应当按照国家有关规定和技术规范要求进行处理,防止二次污染。

  第三十六条城镇污水和工业污水处理过程中产生的污泥,产生单位应当按照有关规定处置或者委托有能力的单位处置;属于危险废物的,收集、贮存、运输、利用、处置应当符合危险废物污染防治的有关规定。

  第三十七条县级以上人民政府应当推行农村固体废物的资源化、无害化处置,在村镇或者农民集中居住区设置垃圾回收站(点),建设垃圾无害化处置、秸秆沼气集中利用等基础设施,逐步实现城乡生活垃圾处置设施共建共享。

  第三十八条 使用农用薄膜的单位和个人,应当采取回收利用等措施,减少农用薄膜对环境的污染。

  鼓励生产、使用易回收利用、易处置或者在环境中可降解的农用薄膜。

  第三十九条从事畜禽规模养殖的单位和个人应当按照国家有关规定收集、贮存、利用或者处置养殖过程中产生的畜禽粪便,防止对环境造成污染。

  第四十条固体废物集中处置设施的建设,应当符合环境保护规划以及国家有关规定和技术标准。已建成的固体废物处置设施不符合国家固体废物污染控制标准和技术要求的,应当按照规定进行改造。

  产生固体废物的单位和个人应当按照规定缴纳固体废物处置费。

  第四十一条 固体废物填埋场应当正常运行,终止使用的应当做好闭场工作,并恢复其表层生态。

  禁止在终止使用的固体废物填埋场表层建设对其产生破坏的建设项目。

  第四十二条产生、收集、贮存、利用、处置工业固体废物的单位终止或者搬迁的,应当对原址土壤和地下水受固体废物污染程度进行监测和评估,编制环境风险评估报告,报县级人民政府环境保护行政主管部门和农业行政主管部门备案。

  对原址土壤或者地下水造成污染的,应当进行环境修复,修复方案应当经具有管理权限的环境保护行政主管部门认可,修复后的土地用于农业生产的,还应当经具有管理权限的农业行政主管部门认可。本条例施行前已经终止生产或者搬迁的单位对其造成的污染进行环境修复,由当地人民政府组织实施。

  环境监测、评估、修复等费用由造成污染的单位承担。

  第五节 减少环境噪声污染排放措施

  第四十三条 居民住宅区配套建设的公用设施和公共服务设施的环境噪声排放,不得超过国家或者地方规定的环境噪声排放标准。

  第四十四条在已竣工交付使用的住宅内进行室内装修、制作家具及室外修缮等,应当采取有效措施,避免或者减轻对周围居民造成环境噪声污染,当日十三时至十五时、二十二时至次日六时,不得从事产生环境噪声污染的作业。

  第四十五条城市道路、高架桥、高速公路等建设工程项目经过噪声敏感建筑物集中区域的,建设单位应当采取设置隔声屏、建设生态隔离带等措施控制环境噪声污染。

  第四十六条在噪声敏感建筑物集中区域内,当日二十二时至次日六时不得从事产生环境噪声污染的建筑施工作业,但抢修、抢险作业和特殊需要连续作业的除外。

  作业原因、范围、时间以及证明机关,应当公告附近居民。

  第四十七条 在中考、高考期间除抢修、抢险外,不得在噪声敏感建筑物集中区域内,从事影响考生考试的施工作业。

  第四十八条县级以上人民政府公安机关可以根据本区域声环境保护的需要,划定禁止机动车辆行驶和禁止其使用声响装置的路段和时间,设立明显标志,并向社会公告。

  第四章 法律责任

  第四十九条违反本条例规定,重点排污单位有下列行为之一的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令限期改正;逾期未改正的,按照有关法律、法规的规定予以处罚:

  (一)未按照规定安装污染物排放自动监测设备的;

  (二)污染物排放自动监测设备未与环境保护行政主管部门的监控设备联网的;

  (三)污染物排放自动监测设备未正常运行的。

  第五十条违反本条例规定,在城市建成区和其他居民集中居住区施工或者从事其他易产生扬尘污染活动,未采取有效防尘措施造成扬尘污染的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门或者住房和城乡建设行政主管部门依照各自的职责责令限期改正,并处以二万元以下罚款;拒不改正的,由县级以上人民政府住房和城乡建设行政主管部门责令停工整顿。

  第五十一条违反本条例规定,未采取密闭措施或者其他防护措施导致易产生扬尘污染的物料在运输中泄漏、散落的,由县级以上人民政府道路运输管理部门责令改正,并处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的,由原许可机关吊销道路运输经营许可证。

  第五十二条违反本条例规定,在城市建成区内不按照规定要求进行绿化和养护作业造成扬尘污染的,由县级以上人民政府城市园林绿化主管部门责令限期改正,并处以二万元以下罚款;拒不改正的,责令停工整顿。

  第五十三条违反本条例规定,未经省人民政府环境保护行政主管部门委托从事机动车排气污染定期检测业务,或者在机动车排气污染检测中弄虚作假的,由省人民政府环境保护行政主管部门责令停止违法行为,限期改正,可以并处五万元以下罚款;情节严重的,依法取消机动车排气污染检测资格。

  第五十四条违反本条例规定,从事畜禽规模养殖的单位和个人未按规定收集、贮存、处置畜禽粪便,造成环境污染的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令限期改正,可以并处五万元以下罚款。

  第五十五条违反本条例规定,固体废物集中处置设施不符合国家固体废物污染控制标准和技术要求的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令限期改造;逾期未完成改造任务的,由县级以上人民政府责令关闭。

  第五十六条违反本条例规定,居民住宅区配套建设的公用设施和公共服务设施未采取措施,造成环境噪声排放超过国家或者地方规定的环境噪声排放标准的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令改正;逾期未改正的,处以二百元以上二千元以下罚款。

  第五十七条违反本条例规定,在已竣工交付使用的住宅内装修、制作家具及室外修缮未采取措施造成严重干扰周围居民生活的环境噪声污染,或者在当日十三时至十五时、二十二时至次日六时从事产生环境噪声污染作业的,由县级以上人民政府公安机关责令停止作业,可以并处二百元以上一千元以下罚款。

  第五十八条违反本条例规定,施工单位在噪声敏感建筑物集中区域内,有下列行为之一的,由县级以上人民政府环境保护行政主管部门责令改正;拒不改正的,可以并处一千元以上五千元以下罚款:

  (一)当日二十二时至次日六时从事产生环境噪声污染的建筑施工作业的;

  (二)中考、高考期间除抢修、抢险外,从事影响考生考试的施工作业的。

  第五十九条国家机关及其工作人员有下列行为之一的,由上级主管部门或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)不履行减少污染物排放工作领导职责,造成严重后果的;

  (二)违法审批环境影响评价文件的;

  (三)违法审批未经环境影响评价的规划的;

  (四)拒不受理举报或者受理后不查处的;

  (五)不依法履行监督检查职责,造成严重后果的;

  (六)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。

  第六十条国家行政机关任命的国有企业、事业单位主要负责人及直接负责的主管人员和其他直接责任人员违反本条例规定的,由任命机关或者监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五章 附则

  第六十一条 本条例自2011年1月1日起施行。

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海关总署、财政部、经贸部关于改进进口货物集中纳税办法的规定

海关总署 财政部 经贸部


海关总署、财政部、经贸部关于改进进口货物集中纳税办法的规定
1984年10月5日,海关总署、财政部、经贸部

通知
为了改进集中纳税的征税和减免税的管理,全面贯彻依率计征原则,现作如下规定:
一、凡原来实行集中纳税的外贸专业进出口总公司(以下简称总公司)负责向国外订购并承付货款的进口货物,仍实行集中纳税。
二、集中纳税的纳税人是负责对订货并承付货款的总公司。
北京海关派员驻在各总公司,按照本规定办理税款征收手续。总公司应为派驻人员提供办公场所,并在各项工作上予以配合。
三、总公司应于每日将统一编号的国内收款结算凭证和国外发票送交海关驻公司人员,作为申报计税的凭证,必要时,总公司还应负责向海关提供合同。
结算凭证和发票数量较少的总公司,经海关驻公司人员同意,也可以每五天送交一次。
四、实行集中纳税的进口货物,海关以总公司开出结算凭证日所实行的《海关进出口税则》税率计征税款。
五、进口货物的关税完税价格按到岸价格计算。如果国外成交价格不是到岸价格而需计加运、保费时,应以国外成交价格及总公司向国内收货单位所收的运、保费之和作为确定完税价格的根据。
六、进口货物以外币计价者,在折算成人民币时,应按外汇管理局外汇牌价的中间价折算。为了使折算率保持相对稳定,在确定一个固定汇率后,如美元对人民币的汇价上下浮动不超过百分之五时,就不作调整。
七、集中纳税的税款每半月交纳一次。海关将每半月应纳税款汇总后,于半月后五天内开出关税和工商税的缴款书送交总公司。各总公司应在海关填发缴款书次日起七天内(星期日和例假日除外)将应纳税款通过中国银行总行营业部缴入中央总金库。
总公司如未能按规定日期缴清税款,应自缴款期满后的次日起至缴清税款日止,由海关按日征收税款总额千分之一的滞纳金。
八、进口货物的减免税的审批、凭证和核查,按以下规定办理。
(一)属于符合特定减免税规定的集中纳税进口货物,一律由申请减免税单位,在向总公司提出订货之前,持凭减免税申请表一份和订货卡片一式两份向所在地海关或分管海关(以下统称主管海关)申请减免税,主管海关应在申请人送交的订货卡片上加盖减税或免税专用章后,发还申请人,由其自行送交负责对外订货的总公司;一份作为总公司办理国内货款结算时的减免税凭证,另一份由总公司随同结算凭证一并转交海关驻公司人员,凭以核对;申请表由主管海关存查。
(二)批准临时减免税的集中纳税进口货物,由海关总署同时通知有关总公司的财务处和主管业务处执行,同时抄告北京海关核查。
对上述临时减免税进口货物,应由总公司在其国内收款结算凭证上注明海关批准日期和文号、减免情况,以便核对。
(三)对一次批准,分批进口的减免税货物,由海关驻公司人员逐笔进行登记核查。
九、对实行集中纳税的进口货物,各总公司应有单独编订的唛头代号,并函告海关总署,再转发各地海关备查。每批货物进口前,各总公司还应通知口岸的受货人或代理人,在报关单上加盖“集中纳税”的戳记。对在报关单上未盖“集中纳税”戳记的进口货物,都在进口地海关办理纳税手续。
由总公司负责向国外订购而由其他单位自行承付货款的进口货物,应在进口地海关纳税。对此种情况,总公司及其口岸代理人在向进口地海关申报时应特别注意报明。
如在非集中纳税货物报关单上错盖“集中纳税”戳记,造成漏征税款的,应追究责任,并由海关按照《暂行海关法》的规定处理。
十、集中纳税进口货物发生残损、短少,如总公司已从国外收回索赔货款,可凭有关商检证或索赔证件,以及银行退汇的证明,直接向北京海关办理退税。上述退税,每半月汇总办理一次。
十一、对于原属集中纳税合同项目内的进口无代价抵偿货物,如需征税时,应在进口地海关计征税款。
十二、本规定未作具体规定的事项,按《暂行海关法》和《海关进出口税则》及其实施条例的有关规定办理。
十三、本规定自一九八五年一月一日起施行。一九八0年一月颁发的《外贸部直属各总公司进口货物集中纳税暂行办法》同时废止。


房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利

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