汕头市人民代表大会常务委员会对市司法机关办案监督规定（试行）

上一篇: 山东省婚姻登记管理办法
下一篇: 关于颁布《天津市地名管理细则》的通知

完善业主公约立法初探

刘 颜


业主公约是由业主制定和确认，对全体业主、使用人、业主（代表）大会和业主委员会具有普遍约束力的行为规范。它体现全体业主的共同意志，是物业管理活动的支持性文件。2002年10月21日国务院办公室向社会大众公布《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿，本人认为该草案对业主公约的规定过于原则，没对业主公约做出准确、清晰的界定，更没对业主公约的法律地位、性质、原则、签订、主要内容、修改补充变更的特别程序、生效要件、备案和公示制度和法律责任进行详细规定。因此，本人提出了书面建议，认为应该将“业主公约”单列为第三章。本人愿意在此对该草案，结合各地颁布实施的地方法规规章，参考国外、香港和台湾地区有关规定，就业主公约目前在实际操作中存在的主要问题和应该包涵的基本原则、内容和制度作分析、比较、总结，以进行完善业主公约立法的研究，从而提供给物业管理立法部门、物业管理行政主管部门及业内有兴趣人士参考。
一、目前实际操作中存在的业主公约方面的主要问题：
业主公约在目前物业管理实际操作中运用非常广泛，大多数物业都签订有业主公约，并且一般都采用建设部《业主公约》示范文本（1997年8月29日建房[1997]219号《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》附件），但业主公约在实践中存在着很多问题，主要表现在：
1、业主公约的性质和法律地位不明确。《中华人民共和国物业管理条例（草案）》对业主公约的规定没有体现出业主公约在物业管理区域内的重要地位，表现在内容不具体、生效要件、制订和修改程序和法律责任不完善等方面。在地方法规中，如《重庆市物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有明确规定，但许多地方法规中没有准确表述和详细规定。究其原因，是没有将物业管理权利定性为业主物权的派生权利所致。物业管理权是业主的一项基本权利，是建筑物区分所有权直接产生的一项权利。业主公约作为全体业主意志的集中体现，应该全面贯彻私权神圣、意思自治、地位平等、权利本位等民法基本原则和精神，也就是要充分体现物业管理中的业主物权至上、业主自决自律原则、权利义务一致以及维护公序良俗原则。
2、业主、业主委员会、物业管理单位和建设单位都不重视业主公约的签订与修订，造成有的物业没有业主公约或部分业主没签字。
3、业主公约使用的名称不统一，内容不规范。建设部颁布示范文本后，各地结合实际情况作了调整，在名称和内容上差异较大，重庆和深圳等地使用《业主公约》，规定业主权利义务、业主大会、业主委员会和违约责任；北京现行采用《房屋使用、管理、维修公约》，业主以《业主承诺书》确认，将开发企业和物业管理企业的权利义务包涵在内；天津使用《产权人和使用人公约》；上海在前期物业管理阶段使用《住宅使用公约》等。另外，有的小区业主公约条款太粗，可操作性差；有的建设单位和物业管理公司加进了对自己有利的条款；有的采用附件形式加入了《消防治安责任书》和《计划生育责任书》等各式各样内容。
4、一些业主公约的签订不符合法律规定程序。在实际操作中，一般都是在入住时由物业管理公司组织签订，往往作为业主领取钥匙的先决条件，业主不可能享有必要的知情权和审查权。从而也导致一些业主担心侵害自己合法权益，不愿意签订业主公约。
5、业主公约与其他法律文件没有形成完整的系统，配套性、协调性差，如与业主大会、业主委员会章程、物业买卖合同、物业服务合同的衔接等。
6、 《中华人民共和国物业管理条例（草案）》和多数现行地方法规都没有对业主公约的签订及生效要件做出强制性规定。
7、一些涉外写字楼、别墅、高级公寓、高层住宅楼沿用香港等境外业主公约版本，侵害了业主权益。
8、司法实践中，部分法官往往没有将业主公约作为基于私法领域的意思自治原则而派生的物业管理的最高自治规则予以审查和确认，使业主公约失去了应有的法律约束力，在纠纷的处理中缺乏应有的效力。
二、业主公约的基本原则、内容和制度：
1、业主公约是由业主共同制定或确认的一种特殊的契约，它是全体业主、使用人、业主大会和业主委员会都应当遵守的行为规范。它的特殊性在于：（1）业主公约的基础在于契约主体的物权（建筑物区分所有权），与以交换为目的的债权合同有本质区别；（2）业主公约的约束力不局限于契约各方（指在业主公约上签字的当事人）；（3）业主公约的内容是对全体业主整体利益紧密联系的根本性内容，且非经特别程序不得修改、补充与变更；（4）业主公约生效后，对未签字的业主同样具有约束力，且非经业主的继受人、继承人、承租人和借用人的同意（或确认）当然产生效力。
2、业主公约应体现的基本原则：（1）业主物权至上原则，《宪法》第十三条规定，“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”。建筑物区分所有权，又称“区分所有”是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式，是指多个区分所有人共同拥有一幢建筑物（或一个物业管理区域）时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权、对共同部分所享有的共有权和因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权的总称，即指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。（2）业主自决自律原则，业主公约应是全体业主意思自治的反映，因而从根本上否定建设单位和物业管理公司的越俎代疱，由建设单位制定《临时业主公约》便没有法律依据。（3）权利义务一致原则。民法是以崇尚权利为理论基础所构建的，离开了权利本位思想，民法将不具有任何意义。在应该充分保障业主的权利的同时，也必须对权利的行使做出一些限定，必须按照《民法通则》第八十三条规定以“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的民法原则处理相邻关系。（4）维护公序良俗原则。业主公约既包括法律法规范畴的权利和义务，又含有邻里和睦、互助互谅、助人为乐、尊老扶幼等道德范畴的准则，以维护公共利益和公共秩序，倡导善良风俗。
3、业主公约应明确的基本内容：（1）物业基本情况、共用设备设施和场所状况，（2）业主的权利与义务，（3）业主大会的产生、召集程序，（4）业主委员会的产生方式，（5）物业管理服务费、维修基金以及业主大会决议的有关分摊费用等的缴交，（6）业主决定物业的改建、重建等重大事项的方式，（7）业主在物业管理区域内应遵守的行为准则，（8）违反业主公约的责任，（9）其他有关事项。
业主公约在内容上应当符合法律、法规、政府规章和土地使用权出让合同的规定，不得违反法律法规的强制性和禁止性规定，不得违背公众道德和善良风俗。
业主大会决议和业主委员会章程、决定均不得与业主公约冲突。
业主公约由建设部制定示范文本。各省、直辖市、自治区、省会城市、较大的市和经济特区可以制定本行政区域内适用的示范文本。
本文认为有关建设单位的权利义务应由《买卖合同》约定，物业管理企业的权利义务应由《物业服务合同》约定。
4、业主公约的设定、变更及废止：（1）业主公约由物业管理公司在物业入住时组织业主签字承诺，且必须使用示范文本。（2）首次业主大会应对《业主公约》进行审议，以决议形式予以确认；该决议由出席会议的一半以上投票权同意有效。（3）业主公约的修改、补充和变更的特别程序：业主公约的修改、补充和变更权利由业主大会行使，由出席会议的2/3业主投票权同意有效；经物业管理区域内入住业主的10%发起，可以召开临时业主大会修改、补充和变更，但需拥有50%投票权的业主参加，并经2/3以上投票权同意才有效。（4）业主公约的废止：必须以物业毁灭为法定事实条件，并由代表整栋建筑物价值2/3的业主出席形成业主大会决议，该决议须有该建筑物价值1/2以上出席业主同意才有效。（5）以上业主大会决议应在通过后3日内在物业管理区域内公示。
5、 业主公约的生效要件：业主公约在物业入住率达到30%后，经已入住业主一半以上投票权的业主签定后生效。
修改、补充和变更条款自业主大会决议通过之日起生效，无须经业主重新签定。
若拥有投票权且达到入住率10%以上的业主认为业主公约制定、修改和废止的决议内容和程序违反法律、法规规定，可以联合签名向县级以上房地产行政主管部门申请召开临时业主大会，予以撤销。被撤销的决议自始无效。
6、备案和公示制度：业主公约生效后15日内，或业主公约的修改、补充和变更、或业主公约的废止经业主大会决议后起15日内，应向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案后的业主公约应在物业管理区域内的公告栏公示。
7、违反业主公约的法律责任：（1）业主、非业主使用人违反业主公约或者不履行其他义务的，应当承担相应的民事责任。（2）业主委员会成员履行职务时违反业主公约的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。（3）对违反业主公约造成他人合法权益受到侵害的，受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。（4）根据《民法通则》第一百三十四条，承担民事责任的方式包括：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
8、业主、业主大会、业主委员会及其之间因业主公约发生的纠纷，应协商解决；协商不成的，可提请县级以上房地产行政主管部门调解；调解不成的，可向人民法院提起诉讼或向仲裁委员会提起仲裁。
《中华人民共和国物业管理条例（草案）》作为国家出台的第一部关于物业管理的行政法规，关系到千家万户，其立法出发点就应该建立在业主物权至上的自治自律。业主公约是实现业主自治自律的前提和保证。业主公约的作用就是使大家共同地、自觉地遵守和维护公众利益和保护公共环境，所有业主都要增强权利意识、自治意识和自律意识，共同参与管理，变被动接受物业管理为以物权主人的姿态主动行使管理和监督权，真正建立起自治自律的管理体制。


本文发表于《现代物业》2002年12期。
作者电话：0755-26799305
E-mail: sammy713@vip.sina.com

北京市财政局 北京市教育委员会


北京市财政局、北京市教育委员会关于印发《北京市扶持学前教育事业发展项目经费管理办法》的通知

京财文〔2011〕2704号



各区县财政局、教委:

为贯彻落实《北京市中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》、《北京市学前教育三年行动计划（2011-2013年）》，加快推进北京市学前教育事业健康发展，使入园难问题得到有效缓解。根据《北京市市级项目支出预算管理办法》（京财预〔2010〕1956号）和《市对区县教育专项资金管理办法》（京财文〔2006〕2305号），制定《北京市扶持学前教育事业发展项目经费管理办法》，现将本办法印发给你们，请遵照执行。



二 ○ 一 一 年 十 二 月 十 二 日



北京市扶持学前教育事业发展项目经费管理办法

第一章 总则

第一条 为贯彻落实《北京市中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》、《北京市学前教育三年行动计划（2011-2013年）》（京政发〔2011〕26号），加快推进北京市学前教育事业健康发展，使入园难问题得到有效缓解。根据《北京市市级项目支出预算管理办法》（京财预〔2010〕1956号）和《市对区县教育专项资金管理办法》（京财文〔2006〕2305号），制定本办法。

第二条 本办法所指扶持学前教育事业发展项目主要包括新改扩建幼儿园补助工程、办园条件达标工程、生均定额补助及提供普惠服务考核合格的民办幼儿园补助等内容，项目经费纳入年度财政预算。市级学前教育项目补助重点向财力薄弱区县、农村地区、薄弱园所、家庭经济困难幼儿倾斜。

第三条 北京市教育委员会对扶持学前教育事业发展项目进行管理，并对区县教育委员会及所属单位进行业务指导。

第四条 本办法适用于公办性质教育部门、乡镇中心、街道举办的幼儿园及其附属分园、其他部门办园及民办性质幼儿园。

第二章 经费补助内容和标准

第五条 新建改扩建幼儿园补助工程

（一）补助范围

1.列入本市学前教育三年行动计划新建、改扩建建设项目中已竣工的幼儿园；

2.小区配套公办性质幼儿园；

3.新增公办小学附属幼儿园。

（二）补助标准

按照《北京市托幼园所办园（所）条件标准》中一级标准，10个教学班（及以上）规模的幼儿园按照每园300万元的标准给予补助；不足10个教学班的，按照每个教学班30万元标准给予补助。经费需求不足部分由各区县财政及幼儿园所承担，具体分担比例由各区县根据财力情况自行规定。

（三）经费支持方向

1.幼儿园设施改造：包括幼儿园室内外装修，水电气暖线路改造，办公设施投入及更换；

2.幼儿园设备：包括幼儿园活动室、寝室、厨房、保健室新购设备及更换、办公设备新购及更换，户外活动场地大型玩具的新购及更换等。

第六条 办园标准达标补助工程

（一） 补助范围

教育部门、乡镇中心、街道幼儿园及其附属分园、其他部门

办园。

（二） 补助标准

按照《北京市托幼园所办园（所）条件标准》中一级标准，

对未达标的幼儿园按照每个教学班给予不超过30万元的经费补助。经费需求不足部分由区县财政及幼儿园所承担，具体分担比例由区县结合财力情况自行规定。

（三）经费支持方向

1.幼儿园所房屋改造、装修：包括水电改造、幼儿活动室、幼儿睡眠室、盥洗室、厨房及室外场地改造及装修；

2.幼儿园所设备购置：包括购置幼儿桌椅、床、空调、消毒柜、钢（风）琴、玩具柜等设备。

第七条 生均定额补助工程

（一） 补助范围

接收本市户籍和进城务工人员子女入园的公办性质非教育部门办园，包括乡镇农村幼儿园、街道幼儿园、集体性质幼儿园、其他部门幼儿园。

（二）补助标准

根据在园儿童数，按照每生每年1200元标准予以补助。

（三）经费支持方向

用于弥补公用经费，不得用于人员支出，偿还贷款、基本建设等支出。

第八条 对提供普惠性服务且考核合格的民办园补助

（一）补助范围

鼓励北京市民办幼儿园加强规范管理，提高办园质量，促进民办幼儿园提供普惠性服务。对保育费收费标准每人每月不超过1200元、接收进城务工人员子女入园人数不低于5%，且考核及年检合格的民办幼儿园实施补助。

（二）补助标准

民办幼儿园规模3个班以下（含3个班），每所幼儿园补助经费4万元；民办幼儿园规模3个班以上6个班以下（含6个班），每所幼儿园补助经费9万元；民办幼儿园规模7个班以上12个班以下（含12个班），每所幼儿园补助经费13万元；民办幼儿园规模13个班以上，每所幼儿园补助经费20万元。

（三）经费支持方向

主要用于支付园舍租金，增添玩教具、保教和生活设施设备，教师培训，校舍维修改造，弥补公用经费等。

第九条 对本市户籍家庭经济困难儿童及革命烈士子女、孤儿等享受社会优抚待遇家庭的儿童入园减免保育费，减免所需经费由市级财政全额负担。

第十条 凡已列入抗震加固改造范围的基础设施改造项目暂不纳入以上各项财政补助范围。

第三章 项目预算的申报与执行

第十一条 北京市财政局、北京市教育委员会根据《北京市学前教育三年行动计划（2011-2013年）》要求，于每年下半年确定下一年度扶持学前教育事业发展经费补助规模，结合工作重点，按照轻重缓急的原则向区县布置重点支持方向。区县教育委员会、财政局结合本区实际情况，按照实事求是原则，按照年度部门预算要求，提出项目的建设方案和经费使用预算，纳入年度预算，并报北京市教育委员会初审。

第十二条 北京市教育委员会对申报项目的真实性、合理性和规范性进行审查后，报北京市财政局审核。北京市财政局按照预算管理要求审核并批复预算。

第十三条 项目经费预算一经批复，各区县和各部门不得擅自调整。如因国家政策、项目实施环境和条件发生变化等特殊情况确需调整的，由区县教育行政部门、财政部门初审，报北京市教育委员会审核后，报北京市财政局履行批复调整程序。

第十四条 北京市教育委员会依据批复的项目预算组织区县教育行政部门实施项目，并监督项目申报单位严格按照批复的文本内容执行预算。

第四章 经费管理

第十五条 区县财政、教育行政部门和项目单位必须严格执行国家相关财经法规和本办法规定，遵循勤俭节约办事业的原则，加强对项目经费使用的管理。

第十六条 项目经费必须单独核算、专款专用，不得截留挪作他用。项目经费列支范围要严格执行本办法规定的列支范围。

第十七条 区县财政、教育行政部门要加大项目经费监管力度，指导项目实施单位做好项目预算、相关项目招标、设备采购等工作，重点指导公办性质非教育行政部门办园做好财务管理、资产管理和项目审计等工作，确保资金安全高效使用。

第十八条 项目实施过程中形成的国有资产应严格按照国家和北京市国有资产管理有关规定执行，各相关单位要加强管理，防止国有资产流失。

第十九条 项目单位要严格按照政府采购相关规定实施政府采购。

第二十条 项目单位执行中形成的项目结余资金要按照市、区县政府关于结余资金管理的有关规定执行，要加强对项目结余资金的管理，提高财政资金使用效益。

第二十一条 北京市教育委员会、北京市财政局共同组织项目验收，验收注重对项目的整体建设水平评价。

第五章 监督检查与绩效评价

第二十二条 项目单位要加强对项目经费使用情况的跟踪监测，建立经费执行情况年报信息反馈制度，及时反馈项目实施中出现的资金管理问题。每年3月15日前，将上年度项目实施的总体情况、资金使用和管理情况以书面形式分别报北京市财政局、北京市教育委员会。

第二十三条 项目单位必须接受财政、教育行政和审计部门对经费使用情况监督检查。

第二十四条 区县财政部门将项目资金纳入区县教育类项目绩效考评范围，指导、监督、检查项目的绩效考评工作，实行项目追踪问效。北京市财政局会同北京市教育委员会等有关部门根据各区县实际工作情况组织实施项目再评价。

第二十五条 北京市财政局会同北京市教育委员会、北京市审计局等部门对资金使用情况组织检查。对于弄虚作假、截留、挪用、挤占经费等违反财经纪律的行为，财政部门会同相关部门按照《中华人民共和国预算法》、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）等有关法律、法规进行严肃处理。

第六章 附则

第二十六条 本办法由北京市财政局、北京市教育委员会负责解释。

第二十七条 本办法自发布之日起施行。