转发市国土房管局拟定的天津市存量房屋交易资金监管办法的通知
天津市人民政府办公厅
转发市国土房管局拟定的天津市存量房屋交易资金监管办法的通知
津政办发 〔2011〕87 号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市国土房管局拟定的《天津市存量房屋交易资金监管办法》
已经市人民政府同意，现转发给你们，自2011年9月24日起施行。
天津市人民政府办公厅
二〇一一年八月十五日
天津市存量房屋交易资金监管办法
第一条 为维护房地产交易秩序，规范存量房屋交易资金监
督管理，保证存量房屋交易资金安全，保护交易双方当事人合法
权益，根据《天津市房地产交易管理条例》，结合我市实际，制
定本办法。
第二条 本办法所称存量房屋，是指已被购买或者自建并取
得房屋权属证书的房屋。本办法所称存量房屋交易资金，是指存
量房屋所有权人与买受人签订的房产买卖协议中约定的房价款。
凡坐落在本市国有土地上的存量房屋进行交易的，其交易资
金收付的监督管理适用本办法。
第三条 市国土资源和房屋管理局是本市存量房屋交易资金
监管主管部门。市房地产交易资金监管中心是本市存量房屋交易
资金监管机构，负责全市存量房屋交易资金监管工作。
市和区县房地产权属登记机构（以下简称登记机构）按照职
能分工办理存量房屋交易资金监管相关业务。
第四条 本市存量房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、
无偿的原则。
第五条 存量房屋交易资金应当存入指定专用监管账户，由
市房地产交易资金监管中心实施监管。
第六条 本市实行存量房屋交易资金监管网络管理制度。
市房地产交易资金监管中心应当通过全市统一的存量房屋交
易资金监管网络系统（以下简称监管网络系统）与房屋产权产籍
管理系统及各商业银行网络系统联网，实施存量房屋交易资金网
上监管。
第七条 商业银行合作开展存量房屋交易资金监管业务，应
当与市房地产交易资金监管中心签订存量房屋交易资金监管合作
协议,并开立存量房屋交易资金监管专用账户（以下简称监管专
用账户）。
第八条 存量房屋交易资金监管包括全额资金监管和部分资
金监管两种方式。
买受人以银行贷款方式支付房价款的，应当采用全额资金监
管方式，首付款及银行贷款均应当存入同一银行的监管专用账户
进行监管。
买受人以一次性付款方式支付房价款的，除为出卖人偿还原
银行贷款注销他项权手续可以采用部分资金监管方式外，应当采
用全额资金监管方式。
第九条 存量房屋出卖人应当在合作开展存量房屋交易资金
监管业务的商业银行（以下简称监管合作银行）开立具备结算功
能的收款账户，用于收取房价款。
出卖人委托代理人收取房价款的，代理人应当提供经公证的
委托书。
第十条 交易双方签订房产买卖协议后，由买受人持协议将
应监管的全部房价款或者部分房价款，存入监管专用账户。
贷款银行核定的贷款额度降低时，买受人应当于申请办理房
屋他项权登记前，一次性补足首付款。
第十一条 监管合作银行收取买受人存入的房价款时，应当
对房产买卖协议与监管网络系统传输的相应电子信息进行核对，
核对无误后向买受人出具收款凭证，并将收款电子信息传至监管
网络系统。
买受人应当妥善保管收款凭证，并在申请办理房屋权属转移
登记时向登记机构出示。
第十二条 买受人需办理银行贷款的，应当委托贷款银行将
贷款资金划转至监管专用账户，并由银行向买受人出具收款凭证。
第十三条 登记机构受理房屋权属转移登记申请时，应当查
验买受人提交的收款凭证。
第十四条 市房地产交易资金监管中心应当将核对无误的监
管房价款全额到账信息于当日传至房屋产权产籍管理系统。
买受人以一次性付款方式支付房价款的，登记机构应当在核
准登记的同时将信息传至监管网络系统。买受人以银行贷款方式
支付房价款的，登记机构应当在收到监管房价款全额到账信息后
2个工作日内核准登记，同时将核准登记信息传至监管网络系统。
市房地产交易资金监管中心应当在收到核准登记信息后3个
工作日内，将监管房价款划转至出卖人预留的收款账户中。
第十五条 凡买受人无需贷款的存量房屋交易，出卖人为法
人、其他组织，或者交易双方为亲属关系的，可以自行交付房价
款。出卖人为法人、其他组织的应当提供身份证明，交易双方为
亲属关系的应当提供行政、司法或者公证机关出具的双方关系证
明，并由交易双方签署自愿不纳入交易资金监管确认书。
第十六条 买受人为出卖人偿还原银行贷款的，可以实行部
分资金监管，监管资金的额度为扣除偿还原银行贷款后的房价款。
采取部分资金监管方式的，交易双方应当提供他项权注销证
明和交易双方确认的偿还贷款证明。
第十七条 存量房屋交易资金监管工作人员应当对监管资金
收款人信息进行核实。出卖人与收款人信息不一致的，登记机构
应当向市房地产交易资金监管中心提交收款账户核实表。
第十八条 收款人用于收取存量房屋交易资金的收款账户，
经监管合作银行核实无效的，应当向登记机构申请对房产买卖协
议中收款账户约定条款进行变更（以下简称收款账户变更）。
登记机构应当在受理收款账户变更申请后1个工作日内，将
收款账户变更相关材料转至市房地产交易资金监管中心，市房地
产交易资金监管中心应当在5个工作日内进行收款账户变更，并
将监管房价款划转至变更后的收款账户中。
第十九条 申请收款账户变更时，应当提交下列材料：
（一）收款账户变更申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）收款人重新开立的存折；
（四）房产买卖协议。
第二十条 存量房屋权属转移登记审批前，有下列情形之一
的，交易双方可以到登记机构申请解除资金监管：
（一）交易双方经协商终止交易，撤销转移登记申请的，由
交易双方共同提出解除申请；
（二）经人民法院、仲裁机构判决或者裁定终止交易的，可
由买受人单方提出解除申请。
登记机构应当在受理解除资金监管申请之日起1个工作日内，
将相关材料转至市房地产交易资金监管中心，市房地产交易资金
监管中心应当在5个工作日内将应付房价款退回买受人。
第二十一条 申请解除资金监管时，应当提交下列材料：
（一）解除资金监管申请书；
（二）收款人存折；
（三）申请人身份证明；
（四）房产买卖协议；
（五）收款凭证。
买受人单方提出解除申请的，还应当提交生效的法律文书和
协助执行通知书。
第二十二条 存量房屋交易资金在监管专用账户停留期间，
由市房地产交易资金监管中心按同期银行活期存款利率计算所得
资金，随同监管房价款支付给收款人。
第二十三条 监管合作银行应当将每个工作日已收和应付的
所有监管资金于当日分别划转至监管专用账户和收款账户内，并
将电子信息传至监管网络系统。
第二十四条 监管合作银行未按约定或者违反规定收付监管
资金，造成监管资金损失的，应当承担相应责任。
第二十五条 存量房屋交易资金监管工作人员在工作中玩忽
职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门
依法给予处分；造成损失的，由其所在单位或者上级主管部门依
法进行追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 本办法自2011年9月24日起施行，至2016年9月
24日废止。
天津市国土资源和房屋管理局
二〇一一年五月三十一日
法律服务行业的现状及原因初探
(河南省平顶山市城市信用社 张要伟 zhangyaowei197@sohu.com)
“依法治国，建设社会主义法治国家”已经作为治国基本策略写进宪法，法治意识也越来越深入人心。通过法律途径解决争议，依靠法律维护自身合法权益，日益成为自然人、法人和其他组织的共识。
随着法制建设步伐的加快，中国的立法数量急剧增加，立法质量也得到提高；其结果就是法律的数量越来越多，法律用语越来越专业化。要求每个人都能够懂得日益繁多的法律，从而用法律保护自身权益是不现实的事情，社会的发展应运而生了法律服务业。
法律服务业的兴旺发达，是国家法治化一个明显的标志。但放眼中国目前的法律服务业，却是不容乐观：
一、主管机关在法律规定之外增加限制条件非法限制从业人士范围。司法部作为法律服务业的主管机关，为法律服务业的发展作出了有目共睹的贡献，但是我们不能忽视这样一个现实，司法部规范法律服务业的某些文件制定上存在很大的随意性，即不依法制定，在法律规定之外人为增加限制性条件。例如年龄超过七十周岁的律师不再颁发执业证书和兼职律师只能局限于法学院校和研究机构人员等规定，在律师法中均找不到相应的规定，属于法律规定条件之外的不正常限制。毫无疑问，超过法律之外，对法律服务业增加限制性规定，在一定程度上阻碍了法律服务业的健康发展。
二、主管机关超过法律规定扩大法律服务从业人员范围。与限制律师规定形成鲜明对比的是，司法部制定《基层法律服务工作者管理办法》和《基层法律服务所管理办法》，允许非律师人员从事有偿法律服务，直接违反律师法第十四条的规定：“没有取得律师执业证书的人员，不得以律师名义执业，不得为牟取经济利益从事诉讼代理或者辩护业务。”司法部此举也许为缓解法律服务市场供方不足起了相当作用，但是其违反律师法制定规定的行为，对法治建设造成的伤害却也是让人无法释怀的！
三、法律服务从业人员繁杂，影响队伍健康成长。笔者在这里无意于诋毁基层法律服务工作者，但是无法否认的事实是，基层法律服务者的法律水平和人员素质在整体上远远低于律师这一铁的事实。为争揽业务，手段不所不用其极，极大败坏了法律服务者应有的良好形象，扰乱了法律服务市场。
四、部分律师职业素质低下，在一定程度上影响职业形象。部分律师在目前法律服务市场较为混乱的情况下，不是依靠优质的服务赢得客户，而是采取不正当手段甚至是违法手段争揽业务，自毁律师法律服务的长城，在很大程度影响律师良好职业形象的树立。
毫无疑问，司法行政主管机关利用主管法律服务市场的便利，肆意歪曲国家法律规定，利用行政立法权为自身寻租，也成为法律服务市场规范化的障碍；另外，律师行业自律性组织管理行政化， 在维护律师权益和惩戒律师方面均未发挥其应有作用。律师行业自身职业认同感尚未建立，对律师违规行为的惩戒措施尚未对律师起到应有的警戒和震慑作用。此外，刑法规定的辩护人伪证罪等罪名成为辩护律师的“原罪”，成为悬在辩护律师头上的一把利剑，随时都毁掉下来把一个辩护律师砍掉，也极大妨碍了律师刑事辩护业务的发展。
如此种种，都成为法律服务行业发展的障碍；但是理清头绪，推动法律服务行业真正走上法制化、规范化的道路，还需要太长的道路要走！但是，这条道路我们必须走！因为，没有法律服务行业的繁荣，国家的法治就很难实现！
