热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

商品房预售登记备案制度初探/陈永亮

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 15:27:00  浏览:9404   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前,很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”,相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记,就被赋予了合同的法律效力,因此可以躺在权利的温床上高枕无忧,根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理,就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见,求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定,不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护预购人的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质?经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力,未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果,此类法律规定并未予以明确。那么,地方性法规对此是否加以补充,对该法律制度进行完善呢?我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析,发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧:
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定:“下列房地产权利的文件,当事人应当备案登记:(1)商品房预售及变更合同;……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件,不否认未经登记备案的预售合同的法律效力,但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定:“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续,造成商品房预售合同无效……”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件,没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定:“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定:“房地产开发商预售房地产,未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的,由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款;转让人持有房地产 开发资质证的,可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”,可见,其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力,但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定,各地对此的做法也极不统一,那么,如何对该制度进行正确地认识与对待,就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为,商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起,显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来,我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩,从行政立法与民事立法的分工来看,同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系,其行政处罚方式多种多样,不但可以进行行政处罚,还可以进行经济制裁,甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系,但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时,尚不存在争议;当行政责任与民事责任发生竞合时,同样应由这两种法律规范各司其责任,分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效,就相当于是用行政法规调整民事法律关系,从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲,行政法律规范的效力和适用范围,仅能限于行政法律关系本身,而不能越权涉及至民事法律关系,这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此,只有法律和行政法规明确规定,违反了这种强制性规范的后果为无效时,才能依法认定这种行为无效。否则,只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务,并非合同的生效要件,其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中,登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的,而预售的商品房是在建设中的期房,在买卖时还未建好,也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权,更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则,购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人,不可能取得所购房屋的所有权,因此,商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此,可以认为,商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施,不是确认合同效力的必备条件,与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此,近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中,广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定:“预售合同未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的效力”,2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义,致使商品房的预售登记成为一个摆设,并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突,无法真正起到保护购房人之权益,维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响,最多只承担一些行政处罚责任的时候,它就显得没有那么重要了,这样,承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是,商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来,不久前在深圳发生的“香珠花园”事件,开发商一房多卖涉及房屋247套,涉案金额2亿多元;在上海发生的“天天花园”事件,279套房产被开发商卖了600多次,一套房产竟重复卖了7家;还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件,开发商涉嫌骗贷,重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善,政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天,为什么还是会屡见不鲜、层出不穷?笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段,市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外,还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够,未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力,从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件,从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序,使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示和公信的法律效力,对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为,彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦,从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞,从而达到维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。


下载地址: 点击此处下载

关于印发泰州市住房公积金归集管理办法(试行)、提取管理办法(试行)和贷款管理办法(试行)的通知

江苏省泰州市人民政府


关于印发泰州市住房公积金归集管理办法(试行)、提取管理办法(试行)和贷款管理办法(试行)的通知



各市(区)人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

《泰州市住房公积金归集管理办法(试行)》、《泰州市住房公积金提取管理办法(试行)》、《泰州市住房公积贷款管理办法(试行)》已经2004年3月12日市政府第17次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

特此通知。





二○○四年三月二十二日



泰州市住房公积金归集管理办法(试行)



第一章 总则



第一条 为加强住房公积金的归集管理,维护住房公积金所有者的合法权益,促进城镇住房建设,提高城镇居民的居住水平,根据国务院《住房公积金管理条例》,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于泰州市行政区域内住房公积金(含新职工住房补贴)的归集管理,包括住房公积金的登记、帐户设立、缴存、转移、封存、结算等。

  第三条 泰州市住房公积金管理中心负责全市住房公积金的归集管理,其下设的分中心和管理部,分别承办所在市(区)的住房公积金归集业务。

第四条 根据泰州市住房公积金管理委员会的决定,泰州市住房公积金管理中心委托有关商业银行(以下简称“承办银行”)办理住房公积金归集的金融业务。



第二章 缴存对象和范围



  第五条 本市行政区域内下列单位及其在职职工(包括户口不在本地的职工)都应缴存住房公积金:

(一)国家机关、事业单位;

(二)国有企业、城镇集体企业、外商投资企业;

(三)民办非企业单位、社会团体;

(四)城镇私营企业及其他城镇企业。

  

第三章 缴存登记及帐户设立



  第六条 新设立的单位应当自设立之日起30日内,持单位设立批准文件或者营业执照到住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部办理住房公积金缴存登记,并自登记之日起20日内持住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部批准的《住房公积金汇缴核定表》,到承办银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。每个职工只能设立一个住房公积金帐户。

  第七条 新录用或者调入的职工,单位应当自录用或者调入之日起30日内到住房公积金管理中心办理缴存登记,并持住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部签发的《住房公积金汇缴核定表》,到承办银行办理职工住房公积金帐户的设立或者转移手续。

第八条 单位撤销、破产或者解散的,应当自发生上述情况之日起30日内由原单位或者清算组织到住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部办理注销登记,并自注销登记之日起20日内持住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部的审核文件,到承办银行为本单位职工办理住房公积金帐户转移或者封存手续。

第九条 企业改制后,其原单位职工(包括退养、保养、协保等)的住房公积金帐户,应由改制后企业指定专人负责管理;单位与职工终止劳动关系的,其职工住房公积金帐户应当办理转移或内部封存手续。

第十条 单位因分立、合并或破产后,由新单位托管的,原单位应自发生变更之日起30日内到住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部办理变更登记和转移手续。

  第十一条 职工姓名发生变更的,单位应自职工姓名发生变更之日起30日内,持相关证明文件到住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部办理住房公积金变更登记。

  单位名称、地址、电话号码等发生变更的,单位应当自发生变更之日起30日内到住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部办理变更登记。

第十二条 单位违反《住房公积金管理条例》规定,不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续的,由住房公积金管理中心责令限期办理;逾期不办理的,处1万元以上5万元以下的罚款。



第四章 缴存



  第十三条 职工住房公积金缴存基数为职工本人上一年度月平均工资。缴存基数一经确定,一个缴存年度内不再调整。

第十四条 新录用和新调入职工的住房公积金缴存基数,为职工本人当月工资。在录用或调入年度内,遇职工住房公积金缴存基数统一调整时,缴存基数为自录用或调入之月起至调整时的月平均工资。

第十五条 职工工资按国家及省、市、市(区)政府有关规定的口径计算成缴存基数。

第十六条 职工住房公积金月缴存额为缴存基数分别乘以职工本人加单位的住房公积金缴存比例之和。1998年11月30日以后参加工作的新职工,单位住房公积金缴存比例应包含新职工住房补贴比例。

第十七条 职工个人缴存的住房公积金,由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当于每月发放职工工资之日起5日内,将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到市住房公积金管理中心或其下设的分中心、管理部在承办银行开设的住房公积金专户内,由承办银行计入职工住房公积金帐户。

  新录用的职工从参加工作第二个月开始缴存住房公积金;新调入的职工从调入单位发放工资之月起缴存住房公积金。

第十八条 连续两年亏损,缴存住房公积金确有困难的单位,经本单位职工代表大会或工会讨论通过,并经住房公积金管理中心审核,报住房公积金管理委员会批准后,可以降低缴存比例或者缓缴住房公积金,待经济效益好转后,再提高缴存比例或者补缴职工住房公积金。降低缴存比例或者缓缴住房公积金的期限每次不超过一年。

除经批准降低缴存比例或者缓缴的困难单位外,各单位应当按时、足额缴存住房公积金,不得逾期缴存或者少缴。

第十九条 单位撤销、破产或者解散的,欠缴职工的住房公积金,由单位或清算组织视同职工的劳动工资优先予以偿还,并缴存到承办银行。

第二十条 市住房公积金管理中心及其分中心、管理部应当为缴存住房公积金的职工设立职工个人住房公积金明细帐,每年7月向职工发放住房公积金对帐单,作为职工核对缴存住房公积金的有效凭证。

职工可以随时向市住房公积金管理中心及其分中心、管理部或承办银行查询本人的公积金缴存余额。

 第二十一条 住房公积金的结算、住房公积金的缴存比例以及缴存基数确定的年度为当年的7月1日至下一年的6月30日。

第二十二条 住房公积金自存入职工住房公积金帐户之日起按照国家规定的利率计息。

第二十三条 违反《住房公积金管理条例》规定,单位逾期不缴或者少缴住房公积金的,由住房公积金管理中心责令限期缴存;逾期仍不缴存的,可以申请人民法院强制执行。

第二十四条 单位为职工缴存的住房公积金,按照下列规定列支:

(一)机关在预算中列支;

(二)事业单位由财政部门核定收支后,在预算或者费用中列支;

(三)企业在成本中列支。  



第五章 转移



第二十五条 有下列情形之一的,原单位或职工应办理个人住房公积金转移手续:

(一)职工调动工作的;

(二)单位合并、分立的;

(三)职工与用人单位重新建立劳动关系的;

(四)需要由住房公积金管理中心或其分中心、管理部集中封存管理的。

第二十六条 职工转移住房公积金时,调出单位应自劳动关系终止之日起30天内,根据职工的住房公积金帐户余额,开具《住房公积金转移通知书》,到住房公积金管理中心或其分中心、管理部办理住房公积金转移审核手续,审核批准后到承办银行办理转移手续。

  第二十七条 欠缴住房公积金的单位,在职工住房公积金发生转移时,应当为其补齐所欠部分,不得以任何理由拒绝办理转移手续。

 

第六章 封存



  第二十八条 职工与单位终止工资关系但仍保留劳动关系的,单位应为职工办理住房公积金内部封存手续。

  第二十九条 职工与单位终止劳动关系且不符合住房公积金提取条件,又无托管单位的,单位应当在终止劳动关系之日起30日内,凭终止劳动关系证明和职工夫妇双方的身份证复印件到住房公积金管理中心或其分中心、管理部办理住房公积金封存手续。

第三十条 住房公积金封存户内的职工与用人单位重新建立劳动关系的,应办理住房公积金转移手续。符合提取条件的,凭封存手续和相关资料到住房公积金管理中心或其分中心、管理部办理提取公积金手续。



第七章 附则



第三十一条 本办法由泰州市住房公积金管理中心负责实施,并制定相关实施细则。

第三十二条 本办法自发布之日起施行,以前有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。





泰州市住房公积金提取管理办法(试行)



第一章 总则



  第一条 为加强住房公积金提取管理,提高职工购、建、修住房的能力,切实发挥住房公积金用于改善职工居住条件的作用,根据国务院《住房公积金管理条例》,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于泰州市行政区域内住房公积金(含新职工住房补贴)的提取管理。

  第三条 泰州市住房公积金管理中心负责全市住房公积金的提取管理,其下设的分中心和管理部,分别承办所在市(区)的住房公积金提取业务。

  第四条 根据泰州市住房公积金管理委员会的决定,泰州市住房公积金管理中心委托有关商业银行(以下简称“承办银行”)办理住房公积金提取的金融业务。



第二章 提取范围



  第五条 职工有下列情况之一的,可以申请提取住房公积金帐户内的存储余额:

  (一)购买、建造、翻建、大修自住住房的;

  (二)离休、退休的;

  (三)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;

  (四)出境定居的;

  (五)偿还购房贷款本息的;

  (六)房租超过家庭工资收入的规定比例的。

  职工死亡或者被宣告死亡的,其继承人、受遗赠人可以申请提取职工住房公积金帐户内的存储余额。

第六条 符合本办法第五条第一款第(一)、(五)、(六)项规定条件提取住房公积金的职工,其配偶或者长期共同生活的家庭成员可同时申请提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

  第七条 职工提取住房公积金时,尚未清偿个人住房公积金贷款的,提取的住房公积金应当先用于偿还个人住房公积金贷款本息。



第三章 提取额度和时间



第八条 符合本办法第五条第一款第(一)项规定条件的职工及其配偶,申请提取的住房公积金额度,不得超过购买、建造、翻建、大修自住住房的费用。

第九条 符合本办法第五条第一款第(五)项规定条件的职工及其配偶以及长期共同生活的家庭成员申请提取住房公积金,用于一次性偿还住房公积金贷款本息的,其提取额度不得超过应偿还的住房公积金贷款本息余额。

  第十条 符合本办法第五条第一款第(六)项规定条件的职工本人及其配偶提取住房公积金的,提取总额合计不得超过按规定比例计算应由住房公积金支付的房租,其计算公式为:

提取额 =(月房租金 — 月家庭收入×10%)×交付房租月数。

  第十一条 依照本办法第五条第一款第(二)、(三)、(四)项及第二款规定可以提取职工本人住房公积金帐户内的全部存储余额,同时注销职工个人住房公积金帐户。

第十二条 职工购买、建造、翻建、大修自住住房的,应当在其合法资料签发之日起六个月内,申请办理住房公积金提取手续,超过期限不予办理。



第四章 提取凭证



第十三条 职工提取住房公积金时,须提供本人身份证原件及复印件、单位出具的《泰州市住房公积金提取申请书》,并按照本办法的要求出具相关证件的原件及复印件。

职工只能提取属于自己所有的住房公积金。

  第十四条 职工夫妻一方提取配偶住房公积金余额的,须提供本人身份证、结婚证和配偶的身份证以及配偶签署的授权委托书。

  第十五条 委托他人提取住房公积金的,须提供委托人签署的授权委托书、委托人身份证、代理人身份证。代理人须办理代领手续。

  第十六条 职工购买、建造、翻建、大修自住住房申请提取公积金的,必须提供下列证明:

(一)购买自住住房的,提供购房合同或协议以及不低于房屋总价30%的付款凭证或房屋所有权证和契税发票;

(二)建造、翻建自住住房的,提供国土和规划部门批准建房的国有土地使用权证和建设工程规划许可证;

(三)大修自住住房的,提供国有土地使用权证、房屋所有权证和相关部门出具的批准手续;

(四)购买二手房的,提供所购房屋过户后的房屋所有权证和契税发票。

  第十七条 职工因离休、退休提取住房公积金的,须提供离、退休证明。

  职工完全丧失劳动能力,并与所在单位终止劳动关系的,要提供与单位终止劳动关系的证明和完全丧失劳动能力的鉴定证明,方可提取住房公积金。

  职工出境定居的,提供县级以上公安部门出具的出境定居证明,可以提取住房公积金。

  职工偿还住房贷款本息的,提供借款合同和近期偿还住房贷款的凭证,方可提取住房公积金。

  第十八条 职工房租超过家庭工资收入10%的,提供单位或相关部门出具的家庭成员收入证明、房管部门登记备案的房屋租赁合同和纳税凭证,可以按规定比例提取住房公积金。

第十九条 职工死亡或被宣告死亡的,其继承人、受遗赠人出具职工死亡证明、本人身份证明以及合法有效的遗嘱,申请办理提取手续。继承权或受遗赠权发生争议的,住房公积金管理中心或分中心、管理部应对死亡或被宣告死亡职工的住房公积金余额进行封存,待继承人、受遗赠人提供生效的法律文书后,再办理提取手续。



第五章 提取程序



  第二十条 职工凭提取凭证,向单位提出提取住房公积金的申请。所在单位应当予以核实,符合条件的,出具《泰州市住房公积金提取申请书》。

  第二十一条 职工凭提取凭证的原件及复印件和单位出具的《泰州市住房公积金提取申请书》,到市住房公积金管理中心或其下属的分中心、管理部,申请提取住房公积金。市住房公积金管理中心或其下属的分中心、管理部应当自受理申请之日起3日内作出是否准予提取的决定,并通知申请人。

  集中封存户内的职工符合住房公积金提取条件的,凭职工本人留存的封存手续原件和提取凭证的原件及复印件直接到市住房公积金管理中心或其下属的分中心、管理部申请提取住房公积金。

  第二十二条 经审批符合提取条件的,职工凭身份证和经泰州市住房公积金管理中心或其下属的分中心、管理部批准的《泰州市住房公积金提取申请书》,到承办银行提取住房公积金。

  经审批不符合提取条件的, 市住房公积金管理中心或其下属的分中心、管理部应告知申请人不准予提取的理由。



第六章 附则



第二十三条 本办法由泰州市住房公积金管理中心负责实施,并制定相关实施细则。

  第二十四条 本办法自发布之日起施行,以前有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。

  

















泰州市住房公积金贷款管理办法(试行)



第一章 总则



第一条 为适应社会主义市场经济发展的需要,规范住房公积金的贷款管理,维护借贷双方的合法权益,改善职工居住条件,根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》等有关规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于泰州市行政区域内的住房公积金贷款管理。

  第三条 泰州市住房公积金管理中心负责全市住房公积金的贷款管理,其下设的分中心和管理部,分别承办所辖市(区)的住房公积金贷款业务。

第四条 根据泰州市住房公积金管理委员会的决定,泰州市住房公积金管理中心委托有关商业银行(以下简称“承办银行”)办理住房公积金贷款的金融业务。

第五条 本办法所指职工个人住房公积金贷款,是指泰州市住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)及其分中心、管理部,运用归集的住房公积金,委托承办银行向缴存住房公积金的职工发放的政策性住房贷款。

第六条 管理中心应当按照委托合同的约定,检查、监督承办银行住房公积金贷款运营情况;承办银行应当按照合同的约定,定期向管理中心提供相关资料。



第二章 贷款对象和条件



第七条 职工住房公积金贷款的对象应是在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房,申请贷款之日前能按规定及时、足额缴存住房公积金一年以上,且具有完全民事行为能力的职工。

第八条 申请住房公积金贷款的职工应具备以下条件:

(一)具有本市行政区域内城镇常住户口或有效居留身份;

(二)有稳定的职业和经济收入,信用良好,有按时偿还贷款本息的能力;

(三)具有合法的购房合同、协议或获准建造、翻建、大修自住住房的各项批准文件;

(四)购房首期付款的自筹资金金额不低于所购住房全部价款的30%;

(五)没有可能影响贷款偿还能力的债务;

(六)有管理中心认可的资产作为抵押或质押,或者有偿还能力的单位、个人作为保证人。

第九条 职工购买、建造、翻建、大修自住住房需贷款的,应当在其取得合法手续之日起一年内,向管理中心及其分中心、管理部,提出借款申请,逾期不予办理。申请贷款时须同时提供以下书面材料:

(一)借款人身份有效证明(包括居民身份证、户口簿、其他有效居留证件),已婚的应出示结婚证及配偶身份有效证明;长期共同生活的家庭成员作为共同借款人的,也应出示其身份有效证明;

(二)借款人及其家庭成员经济收入的有效证明;

(三)购买自住住房的,提供符合法律规定的购房合同或协议;建造、翻建自住房的,提供国土和规划部门批准建房的国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等;大修私房的,提供国有土地使用权证、房屋所有权证和相关部门出具的批准手续等;购买二手房的提供有权部门出具的产权交易手续和契税发票;

(四)首付款的合法、有效凭证;

(五)抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人出具的同意抵押或质押的证明,有评估资质的机构出具的抵押物估价证明,保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

(六)其他证明文件和材料。

第十条 借款人申请住房公积金贷款购买、建造、翻建、大修的房屋,应当是本市行政区域内国有土地上属于借款人所有的居住房屋,并用于借款人家庭居住。住房公积金贷款不得用于购买、建造、翻建、大修非住宅用房。

第十一条 借款人的配偶或者长期共同生活的家庭成员可以作为共同借款人;共同借款人承担偿还住房公积金贷款的连带责任。借款人的配偶或者家庭成员作为共同借款人的,必须符合本办法第七条和第八条第一款第(一)、(二)、(五)项规定。



第三章 贷款期限、额度和利率



第十二条 职工用于购买、建造自住住房的住房公积金贷款期限最长不超过30年,用于购买二手房和翻建、大修住房的住房公积金贷款期限最长不超过15年,且最长的还贷期限不得超过自借款之日起至借款人法定退休年龄后的5年。

  借款人按合同约定还清住房公积金贷款后,符合本办法第七条、第八条规定的,可以再次申请住房公积金贷款。

第十三条 住房公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准,但每户每次贷款的最高额度不得超过30万元,购买二手房的最高贷款额度不得超过15万元:

(一)按照房屋总价比例确定贷款限额,购买新建普通住房的,最高可贷额度为所购住房总价的70%;购买二手房的,最高可贷额度为所购住房成交价的60%(如管理中心认为成交价明显高于评估价的以评估价为准);建造、翻建、大修自住住房的,最高可贷额度为房屋修、建工程造价的60%;

(二)按照最近一年内职工每月缴存住房公积金的平均数额确定贷款限额,其计算公式为:

可贷额度=借款人月缴存住房公积金数额×12×贷款期限×2+共同借款人月缴存住房公积金数额×12×贷款期限×2。

第十四条 职工贷款的具体金额,按照借款人的申请金额和本办法第十三条规定的限额标准计算确定。申请贷款金额不超过规定限额的,一般以申请贷款金额作为实际贷款金额;申请贷款金额超过其中一项限额的,以较低限额作为贷款金额。

第十五条 职工住房公积金贷款利率,按照中国人民银行颁布的利率标准执行。

贷款期内如遇利率调整,于次年1月1日起,对一年期以上的贷款按相应利率档次执行新的利率。一年期以内(含一年期)的贷款,按人民银行规定,利率不予调整。



第四章 贷款程序



第十六条 借款人向管理中心或其分中心、管理部提出贷款申请,领取并填写贷款申请表,提供本办法第九条规定的书面材料,报管理中心或其分中心、管理部审批。

第十七条 管理中心或其分中心、管理部对借款人提供的材料进行审查、核定后,在7个工作日内将审批结论通知借款人;借款人持管理中心或其分中心、管理部批准的手续,到承办银行办理贷款手续。

第十八条 承办银行对借款人的申贷材料进行审查,符合条件的签订贷款合同、担保合同,办理公证等相关手续。

借款人手续完备,由承办银行将所贷款项,按借款合同的约定,以转帐方式划入售房单位在银行开设的存款帐户;办理二手房贷款的,将资金划转到管理中心或其分中心、管理部认可的代办机构在银行开设的帐户或借款人信用卡帐户或储蓄卡上;职工自建、大修住房贷款的,承办银行可将资金直接划转到借款人信用卡帐户或储蓄卡上。



第五章 贷款偿还



第十九条 贷款期限在一年以内(含一年)的,实行到期一次性还本付息;贷款期限在一年以上的,借款人应自使用贷款后第二个月开始按月偿还贷款本息。偿还贷款本息的方法可选择等额本息还款法或等额本金还款法。

(一)等额本息还款法:即在贷款期内,每月以相等的额度平均偿还贷款本息,其计算公式为:

每月偿还贷款本息额= ;

(二)等额本金还款法(利随本清法):即在贷款期内,每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减,其计算公式为:

每月偿还贷款本息额= +(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

第二十条 借款人可以选择以下方式办理还款手续:

(一)借款人每月按合同约定持现金直接到承办银行办理还款;

(二)借款人与承办银行签订委托协议,授权承办银行每月从借款人的信用卡等结算工具上扣划。

第二十一条 借款人应按照借款合同约定,按期归还贷款本息。如有逾期的,借款人应当按照借款合同约定或者国家有关规定支付逾期利息和违约金。借款人连续六个月未按期归还贷款本息或贷款期满后六个月内未还清贷款本息的,承办银行有权依法处置抵押物或追究担保人的连带责任,由保证方代为偿还。

第二十二条 借款人及其共同借款人,在贷款期内需提前偿还贷款本息的,须向承办银行提出书面申请。经承办银行同意后,可偿还部分或全部贷款,但还贷金额不得少于合同约定月还款额的六倍。

第二十三条 借款人及其共同借款人的住房公积金存款余额可以还清职工住房公积金剩余贷款本息时,可提取住房公积金清偿剩余的住房公积金贷款本息。

第二十四条 借款人、共同借款人死亡或被宣告死亡,其财产在偿还公积金贷款余额后,继承人或受遗赠人方可继承或取得借款人的财产。 



第六章 贷款担保



第二十五条 借款人申请住房公积金贷款,必须按《中华人民共和国担保法》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定办理担保手续。

第二十六条 住房公积金贷款采取抵押、质押或双重保证的担保方式。抵押主要是以现购房及土地使用权抵押;质押只限于国债和银行定期存单;保证承担连带责任的保证人,必须经过管理中心认可。

10万元以上(含10万元)的住房公积金贷款必须采用抵押或质押的担保方式,同时还必须提供第三人保证。

(一)借款人以房地产作为抵押的,须与承办银行签订书面抵押合同,放款前应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续,并将他项权利证书交承办银行执管。抵押物需估价的,由具有评估资质并经管理中心认可的机构进行评估,抵押率不得超过抵押物评估值的60%(不含装修价值)。抵押合同自抵押物登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。借款人以预购商品房抵押的,必须由承办银行认可的房产开发商提供阶段性担保。

(二)借款人以有价证券(国债、银行定期存单)作为质押,须提供承办银行认可的有价证券,与承办银行签订书面质押合同,并将有价证券交付承办银行执管。有价证券的质押率由管理中心确定,质押合同自有价证券交付登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。



第七章 债权保护



  第二十七条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人、代管人或其法定继承人、受遗赠人、代管人拒绝履行借款合同的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质押物。

第二十八条 处分抵押物或质押物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分的,贷款人应退还抵押人或出质人。

第二十九条 借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,可以按合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十条 借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定,对借款人追究违约责任:

(一)借款人不按期归还贷款本息的;

(二)借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;

(三)未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的;

(四)借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的;

(五)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;

(六)借款人与其他公民、组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;

(七)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质押物价值减少影响贷款人实现质权,而借款人未按照要求重新设定保证或重新抵押(质押)的。



第八章 附则



第三十一条 本办法由泰州市住房公积金管理中心负责实施,并制定相关实施细则。

第三十二条 本办法自发布之日起施行,以前有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。





国家税务总局关于进一步加强出口货物税收管理严防骗税案件发生的通知

国家税务总局


国家税务总局关于进一步加强出口货物税收管理严防骗税案件发生的通知
国家税务总局




各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
为进一步促进我国外贸出口,国务院自1999年1月1日起,两次提高机电、纺织品、化工、轻工、农产品等出口货物的退税率。各级税务机关从“千方百计扩大出口”的要求和高度出发,加快退税进度,努力做好出口退税工作,有力地支持了外经贸事业的发展。但与此同时,少数
不法分子骗取出口退税的违法犯罪行为又有所抬头。种种迹象表明,骗税活动大有愈演愈烈之势。为防范和打击骗取出口退税的违法犯罪行为,进一步加强出口货物的税收管理,经研究,特通知如下:
一、各级税务机关在审批办理出口货物退(免)税过程中,必须严格按照国家税务总局下发的退税率文库审批办理退税。除国家税务总局授权外,任何单位和个人不得擅自修改退税率文库。
二、各级税务机关要指导并提请本地区出口企业注意端正经营作风,规范经营行为,加强出口贸易管理,建立企业内部防范骗税的管理机制,严格按正常贸易程序经营出口业务,特别是对业务员要进行严格管理,禁止从事“四自三不见”(“客商”或中间人自带客户、自带货源、自带
汇票、自行报关和出口企业不见出口产品、不见供货企业、不见外商)的“买单”业务。
三、进一步加强骗税多发地区购进货物出口退(免)税的审核、审批工作。各级税务机关要进一步加强出口货物退(免)税的审核、审批工作,特别是对那些以往容易出现骗税的敏感货物和此次调高出口退税率幅度较大的货物应进行重点审查,要严格按照《国家税务总局关于加强敏感
地区购进货物出口退税核查工作的通知》(国税明电〔1998〕27号)规定,进一步加强骗税多发地区购进出口货物退税的审核、审批工作。凡从骗税多发地区购进出口货物申请退税的,无论申请退税的出口企业实行的是A类、B类还是C类退税管理办法,出口企业都必须在出口货物
增值税发票、专用税票、出口货物报关单、外汇核销单齐全的情况下申报退税。税务机关在进行退税单证审核、报关单等电子信息核对的同时,必须对出口货物的货源地进行函调,在回函内容真实、出口业务成交的逻辑关系正确、退税单证和有关电子信息核对无误的情况下,方能办理退税
。对退税单证虽然齐全、电子信息也核对无误、但出口业务成交的逻辑关系明显有疑问的,也不得办理退税。对出口企业从骗税多发地区购进出口的货物,税务机关不进行函调、不认真审核、审批而造成骗税的,对有关责任人员要按照《国务院关于坚决打击骗取出口退税严厉惩治金融和财
税领域违法乱纪行为的决定》(国发〔1996〕4号)的有关规定严肃处理。
四、加强骗税多发地区购进出口货物的函调工作。各级税务机关对骗税多发地区购进出口货物进行函调时,必须根据《国家税务总局关于出口货物税收函调问题的补充通知》(国税函〔1998〕406号)的规定,按文中附件1和附件3的格式进行函调。凡回函内容不清、格式不对
或填写项目不全的,特别是附件3上没有回函税务机关税务所所长、税务局局长签字的,以及不是县以上税务机关回函等情况的,一律不予退税。被函调地区的税务机关在接到调查函后,须按照函调的有关规定,本着负责任的态度,认真及时回函。凡回函内容不实造成骗税发生的,要追究
有关税务机关和有关人员的法律责任。
五、进一步加强增值税专用发票、专用税票的管理和稽查。各级税务机关应严格增值税发票的领、用、存管理,加强购进出口货物增值税发票的稽核工作,严厉打击利用虚开发票偷骗税的行为。税务机关在开具专用税票时,严禁采取只开票不缴税或违反征税规定在定额、定率甚至包税
的情况下开具专用税票;对生产企业销售的非自产货物,不得开具专用税票。开具专用税票后,凡需返还多征税款的,必须查清生产出口产品业务真实、资金往来正常、进项发票及内容没有虚假、没有偷逃税情况后,方可返还,不得违反专用税票有关按季返还多征税款的规定,采取“即征
即返”或“一月一返”的方式开具专用税票。凡发现出口企业申请退税的专用税票存在上述问题的,税务机关一律不予办理退税,并将有关情况上报国家税务总局。税务机关及其征税人员凡违反上述规定开具专用税票或返还税款的,一律按有关法规从严处理。
六、严厉查处骗税案件。对从事“四自三不见”买单业务的出口企业,一经发现,无论退税额大小或是否申报退税,税务机关一律停止其半年以上的退税权,并划入D类企业管理。对企业在停止退税权期间出口的货物,任何时间均一律不得办理退税。对骗取退税情节严重的,国家税务
总局将在作出停止出口退税权的行政处罚后,提请外经贸部撤销其对外贸易经营许可权;对企业有关责任人员,提请司法机关追究其法律责任。
七、各级税务机关应进一步完善内部管理机制,建立内部岗位轮换制度,加强业务培训,避免因工作上的漏洞或其它因素,使不法分子骗税得逞。
八、各级税务机关要加强与当地外经贸、海关、外汇管理部门的协作,密切注意骗税新动向,及时收集骗税的线索和信息,对重大骗税案件和线索必须认真查处,及时上报。同时要加强防范骗税的宣传工作,对一些典型案例要通过报纸、电视等媒体曝光,震慑犯罪分子,打击偷、逃、
骗税活动。



1999年12月6日

版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1